ACÓRDÃO
RECURSO ADMINISTRATIVO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA FORMULADA PELO OFICIAL SUBSTITUTO DO OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE BALNEÁRIO PIÇARRAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA.
INSURGÊNCIA DO SUSCITADO
PRELIMINAR
JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. JUÍZO A QUO QUE, EXAMINANDO A QUESTÃO, JULGOU PROCEDENTE A SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA, MANTENDO LÍDIMOS OS REQUERIMENTOS DO OFICIAL REGISTRADOR, NOS TERMOS FORMULADOS. DISCORDÂNCIA COM O FUNDAMENTO DA SENTENÇA, QUE NÃO É CAUSA PARA SUA NULIDADE E SIM, PARA EVENTUAL MODIFICAÇÃO, ATRAVÉS DO RECURSO COMPETENTE. PREFACIAL REJEITADA.

MÉRITO
ALEGAÇÃO DE QUE O LOTE,  OBJETO DO CONTRATO, JÁ ESTÁ DEVIDAMENTE INDIVIDUALIZADO E QUE É DESNECESSÁRIA A RETIFICAÇÃO DO ATO ORIGINÁRIO. INSUBISISTÊNCIA. PRETENSÃO DO RECORRENTE QUE SE LIMITA A REGISTRAR UM ÚNICO LOTE E NÃO A TOTALIDADE DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE ABERTURA DE NOVAS MATRÍCULAS IMOBILIÁRIAS AUTÔNOMAS, PARA CADA UM DOS LOTES. PRINCÍPIOS DA UNITARIEDADE MATRICIAL E DA ESPECIALIDADE OBJETIVA. EXEGESE DO § 1º, I, DO ARTIGO 176 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
 
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso Administrativo em que é recorrente Luiz Alberto de Borba.
O Conselho da Magistratura decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e negar-lhe provimento.
O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Francisco José Rodrigues de Oliveira Neto, com voto, e dele participaram os Excelentíssimos Senhores DesembargadoresRubens Schulz, Luiz Antônio Zanini Fornerolli, Marcio Rocha Cardoso e Vera Lucia Ferreira Copetti.
 
Florianópolis, 11 de março de 2024.
 
CLÁUDIA LAMBERT DE FARIA
RELATORA
 
RELATÓRIO
 
Adoto o relatório da sentença por retratar com fidelidade os atos processuais:
 
Trata-se de Suscitação de dúvida formulada pela Sr. Oficial substituto do Registro de Imóveis de da Comarca de Balneário Piçarras, Elton Ziehisdorff, sob o argumento de que esteve presente na serventia o Sr. Luiz Alberto de Borba, o qual apresentou para registro Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, cujo objeto é o Lote 07, Quadra 20, do loteamento Flamboyant, registrado em nome de Paulo Alfeu Puccinelli, compromissado a Sebastião Alves Adorno (AV-2-6.565), nos termos da Matrícula n. 6.565.
A qualificação teve por resultado a negativa, apresentando a seguinte exigência pelo registrador:

 
Do ato, o requerente solicitou a remessa do feito a este Juízo, tendo o Oficial mantido as razões das exigências.
Em sua manifestação perante a serventia, Luiz Alberto de Borba narrou que:

Em sede deste procedimento, Luiz manifestou-se no seguinte sentido:
Item (1). O representante do Ofício Imobiliário erroneamente entende que o imóvel da matrícula n° 6.565 do referido cartório representa um único imóvel com a área de 3.600,00 metros quadrados, não individualizado, de tal modo que para registro do título apresentado quanto à uma "parte" do referido bem (lote n° 07 da quadra n° 20 do loteamento Jardim do Flamboyant) imprescindivel o desmembramento ou retificação da matrícula para individualização das áreas. Contudo, os imóveis representados pela matrícula acima são oriundos do loteamento/desmembramento denominado JARDIM DO FLAMBOYANT, devidamente registrado no 2° Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Itajaí/SC (competente a época), conforme matrícula n° 44.782 desta Serventia (doc. anexo), no qual foi observados os procedimentos legais com o consequente parcelamento do solo em que sucedeu 578 (quinhentos e setenta e oito) lotes organizados em 22 (vinte e duas) quadras, todos acertadamente individualizados. Conforme a matrícula n° 44.782 do 2° Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Itajai/SC anexa, houve a transferência de todos os imóveis/lotes das quadras 19 e 20 (esta objeto do procedimento a que esta dúvida se refere para transcrição/matrícula própria (AV-3), da qual os atos registrais sobreveio a matrícula n° 6.565 do Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Balneário Piçarras/SC. Logo, não havendo nenhuma informação (averbação/registro) de unificação de áreas, a mera menção na matricula n° 6.565 de uma área de 3.600,00 metros quadrados não submete à narrativa de que os imóveis são uno, pois ocorreu a transferência integral da quadra 20 e consequentemente de seus lotes, mas não sua unificação. Vale destacar que o próprio 2° Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Itajaí/SC emitiu Certidão Narrativa da matrícula n° 4.010 (antecessora da matrícula n° 6.565 do Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Balneário Piçarras/SC) referente ao Lote n° 07 da Quadra n° 20 do Loteamento Jardim do Flamboyant, conforme documento 6553886, páginas 08/09, com todas as características do dito lote, seja com relação à área, medidas e confrontações, tudo demonstrando que trata-se de um imóvel individualizado constante em uma matrícula "matriz". Por tudo isso, resta irrefutável o fato de que o terreno representado pelo Lote n° 07 da Quadra n° 20 do Loteamento Jardim do Flamboyant, constante da matrícula n° 6.565 do Oficio de Registro de Imóveis da Comarca de Balneário Piçarras/SC, trata-se de um bem individualizado, oriundo do loteamento Jardim do Flamboyant, não havendo nenhum ato registral de unificação ou retificação que remete a ideia de que o mesmo compõe, juntamente com os outros 11 lotes, um único imóvel. Item (2) e Item (3). Conforme mencionado, o imóvel objeto do procedimento registral trata-se de bem individualizado, não havendo razões para que seja adotado o procedimento de parcelamento do solo (desmembramento) ou procedimento de retificação a fim de que seja aberta uma nova matrícula. Isso porque a aprovação e registro do loteamento imprescinde de planta e memorial descritivo com as características de cada lote, cujo feito foi realizado na serventia competente, isto é, o memorial descritivo lá apresentado certamente descreve todas as características do bem individualizado, com menção de suas medidas e confrontações (prova disso está corroborada na certidão narrativa anteriormente mencionada). Porque, então, necessário seria novamente a adoção do procedimento de parcelamento do solo para um imóvel cujos lotes nele constantes já estão devidamente individualizados?! A abertura da matrícula na forma da Lei n° 6.015/73 exige a descrição e caracterização dos bens, requisito este constante nos documentos referentes ao loteamento Jardim do Flamboyant (planta e memorial descritivo), inviabilizando, assim, o desmembramento de uma área já parcelada, pois inexistente documento hábil a demonstrar a unificação dos lotes constantes na quadra 20 do referido loteamento. Vale dizer, Excelência, NÃO HÁ COPROPRIEDADE nos lotes da matrícula n° 6.565 do Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Balneário Piçarras/SC, pois os próprios atos lá constantes demonstram que os bens que compõe a referida matricula tratam-se de imóveis individualizados. Item (4). De fato, a pessoa de Sebastião Alves Adorno possui apenas o direito de aquisição sobre referido lote. Contudo, tais direitos foram cedidos onerosamente ao apresentante Luiz Alberto De Borba (contrato anexo), situação que evidencia sua posição de interessado e não apenas de apresentante, pois possui legítimo interesse na regularização do imóvel (art. 162 da Lei n° 6.015/73). Pelo exposto, o requerente impugna as argumentações apresentadas pelo Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Balneário Piçarras/SC, reiterando os termos da dúvida para que sejam adotadas as providencias legais cabíveis ao caso em apreço.
Juntaram-se documentos e procederam-se às notificações de rigor.
O Ministério Público, embora notificado em duas ocasiões, deixou de se manifestar.
É o relatório.
 
Sobreveio sentença (Decisão 7114622), nos seguintes termos:
 
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente suscitação de dúvida para manter lídimos os requerimentos do Oficial Registrador, nos termos formulados.
Sem custas.
P.R.I.
Havendo insurgência, remetam-se ao CM.
Transitado em julgado, arquivem-se.
 
Irresignado, interpôs recurso administrativo, arguindo, preliminarmente, a nulidade da sentença por ser extra petita. No mérito, sustenta, em síntese, que busca realizar o registro do contrato entre os proprietários registrais e o Sr. Sebastião Adorno; a matrícula não se trata de um único imóvel, mas de diversos lotes matriculados em uma única matrícula, prática que era comum à época, sendo desnecessário desmembrar imóveis que nunca foram unificados; o loteamento Jardim do Flamboyant foi devidamente registrado; não houve em momento nenhum a unificação dos lotes, mas apenas uma prática equivocada por parte do Oficial Registrador anterior; se houve um equívoco à época, foi do Oficial Registrador que abriu apenas uma matrícula para todos os lotes da Quadra 20, em vez de abrir uma para cada.
Postula, assim, o reconhecimento da nulidade da sentença por ser extra petita ou a improcedência da dúvida.
Deixou de lavrar parecer a Douta Procuradoria-Geral de Justiça (Parecer - manifestação PGJ (7335476).
Os autos vieram conclusos para julgamento.
 
VOTO
 
O recurso preenche os requisitos de admissibilidade, motivo pelo qual deve ser conhecido.
 
I - Da nulidade da sentença
 
Aduz o recorrente que, no caso de Suscitação de Dúvida, a causa de pedir é a verificação se a exigência formulada pelo Oficial Registrador é adequada ou não, com o Juízo se baseando apenas aos elementos da dúvida, conforme o Artigo 201 da Lei de Registros Públicos; no presente caso, tal dúvida restringe-se à necessidade ou não de desmembrar os lotes da Matrícula nº 6.565 para o registro do Contrato de Promessa de Compra e Venda; as razões da r. sentença em momento nenhum tratam acerca da necessidade ou não de desmembramento do imóvel,  restringindo-se a possibilidade ou não de registro do contrato.
Razão não lhe assiste.
Isto porque o oficial submeteu ao juízo, para conhecimento e apreciação, o inconformismo do recorrente com a nota de exigência, para que fossem tomadas as providências legais cabíveis. Ora, a pretensão é clara: verificar se a nota de exigência é razoável e atende aos requisitos legais.
Ora, o magistrado de origem, examinando a questão, julgou procedente a suscitação de dúvida, mantendo lídimos os requerimentos do Oficial Registrador, nos termos formulados. Saliente-se que, mesmo que o recorrente não concorde com o fundamento da sentença, não é causa para sua nulidade e, sim, para eventual modificação, através do recurso competente. 
Nesse sentido, cita-se o seguinte julgado desta Corte:
 
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. SERVIDOR PÚBLICO DO MUNICÍPIO DE BLUMENAU. PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. DESCABIMENTO. DECISÃO QUE ACOLHEU MANIFESTAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. INTERESSE SOCIAL. JULGAMENTO DENTRO DOS CONTORNOS DA LIDE. MÉRITO. PAGAMENTO DE HORAS EXTRAORDINÁRIAS. BASE DE CÁLCULO. INCIDÊNCIA SOBRE A REMUNERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. HORAS EXTRAORDINÁRIAS A SEREM CALCULADAS SOBRE O VENCIMENTO-BASE. INTELIGÊNCIA DO ART. 109 DA LEI COMPLEMENTAR 660/2007. SITUAÇÃO QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE, DA ESPECIALIDADE E DA VEDAÇÃO AO EFEITO CASCATA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. COMPENSAÇÃO INCABÍVEL. VERBA DE NATUREZA ALIMENTAR. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
 (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5013181-71.2022.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Pedro Manoel Abreu, Primeira Câmara de Direito Público, j. 03-05-2022).
 
Rejeita-se, portanto, a prefacial.
 
II - Do registro do contrato e do desmembramento do imóvel
 
Inicialmente, convém registrar que não se desconhece a possibilidade do registro do contrato firmado entre os proprietários registrais e o Sr. Sebastião Adorno. Para tanto, faz-se necessário o cumprimento das exigências legais.
Pois bem.
Analisando detidamente os autos, infere-se que a matrícula imobiliária nº 6.565 é composta por um imóvel com área de 3.600 m2, representados pelos lotes 1 a 12, da quadra 20, do Loteamento Jardim do Flamboyant (Documentação suscitação de dúvida (6553889), f. 2).
Já a pretensão do recorrente, cinge-se em registrar o lote 7, da quadra 20 e não a totalidade do imóvel, que é composto por 12  lotes. Saliente-se que o próprio recorrente, em suas razões recursais, reconhece que o lote 7 está inserido na quadra 20 e registrado como se fosse um único imóvel.
A propósito, transcreve-se trechos do recurso:
 
"Toda a Quadra nº 20 – onde o imóvel está inserido – fora vendida para os Srs. Paulo Alfeu Puccinelli e Aparecida Isaac Pucinelli, os quais passaram a ser proprietários, conforme consta tanto na Certidão Narrativa da Matrícula nº 4.110 do 2º ORI de Itajaí, como na Matrícula nº 6.565"
(...)
Entretanto, visto os Srs. Alceu Puccinelli e Aparecida Isaac Puccinelli terem adquirido todos os lotes da Quadra nº 20, foi aberta uma única matrícula contendo todos os lotes adquiridos".
 
Ora, nos termos do § 1º do artigo 176 da Lei dos Registros Públicos, a cada imóvel corresponderá uma matrícula, para que não ocorra ofensa ao princípios da unitariedade matricial e especialidade objetiva. 
Logo, no presente caso, para que seja possível a averbação do contrato apresentado, é indispensável a abertura de novas matrículas imobiliárias autônomas, uma para cada um dos lotes da quadra 20.
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe provimento.