ACÓRDÃO
RECURSO ADMINISTRATIVO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA FORMULADA PELO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS DE PALHOÇA/SC. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
RECURSO DOS SUSCITADOS
PRETENDIDA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DE FRAÇÃO IDEAL INSERIDA EM CONDOMÍNIO PRO DIVISO. COPROPRIEDADE DO IMÓVEL PELOS REQUERENTES QUE NÃO OBSTA O PROSSEGUIMENTO DA ANÁLISE DO INSTITUTO. PRETENSÃO DE EXTINÇÃO PARCIAL DO CONDOMÍNIO QUE É ADMITIDA PELA JURISPRUDÊNCIA QUANDO O CONDÔMINO DESFRUTE COM EXCLUSIVIDADE E ANIMUS DOMINI A PROPRIEDADE COMUM. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL QUE AUTORIZA  A REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS PELA USUCAPIÃO MEDIANTE DEMONSTRAÇÃO DA IMPOSSIBILIDADE OU EXCESSIVA DIFICULDADE NA REGULARIZAÇÃO ORDINÁRIA. ÁREA USUCAPIENDA MENOR DO QUE O MÍNIMO PERMITIDO PELA LEI MUNICIPAL DE PALHOÇA. CIRCUNSTÂNCIA QUE IMPEDE O DESMEMBRAMENTO E A PROCEDÊNCIA DE EVENTUAL AÇÃO DE DIVISÃO. INEXISTÊNCIA DE RESTRIÇÃO À AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PELA VIA DA USUCAPIÃO EM RAZÃO DO TAMANHO DO LOTE. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM JULGAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS (TEMA 985). DECISÃO REFORMADA.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso Administrativo n. . 0008690-76.2023.8.24.0710, da comarca de Palhoça, em que são recorrentes Roberto Correa Nunes e Maria Salete Mussato Nunes e recorrido o Oficial do Registro de Imóveis de Palhoça /SC.
ACORDAM, em Conselho da Magistratura, por votação unânime, conhecer do recurso e dar-lhe provimento.
O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Altamiro de Oliveira, com voto, e dele participaram os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Denise Volpato, Andre Carvalho, Gerson Cherem II, Getulio Correa, Gilberto Gomes de Oliveira, Luiz Antonio Zanini Fornerolli, Selso de Oliveira, Rejane Andersen, Rubens Schulz e Rodolfo Cezar Ribeiro da Silva Tridapalli.
 
Florianópolis, 11 de dezembro de 2023.

CLÁUDIA LAMBERT DE FARIA
RELATORA

RELATÓRIO
 
Adoto o relatório da sentença por retratar com fidelidade os atos processuais:
 
Trato de procedimento de Suscitação de Dúvida encaminhado pelo Sr. Oficial do Registro de Imóveis de Palhoça a requerimento dos interessados, Roberto Correa Nunes e sua esposa Maria Salete Mussato Nunes.
A parte requerente formulou pedido de usucapião extrajudicial postulando a declaração de domínio de um imóvel, com área de 141,23m². O imóvel está inserido na matrícula n. 21.312, contendo área total de 440,00m², cuja aquisição ocorreu no ano de 2010 pelo requerente, Sr. Roberto, em conjunto com o Sr. Edio Antonio de Souza e sua cônjuge. Os requerentes alegam dificuldades no processo de desmembramento devido a área do imóvel não permitir fracionamento. 
O Oficial do Registro de Imóveis indeferiu o pedido de reconhecimento de usucapião extrajudicial, sob o argumento de que o requerente já é proprietário e possuidor do bem (6981574).
Não se conformando com o indeferimento, os suscitados requereram remessa do incidente a este Juízo.
O Oficial do CRI impugnou à suscitação de dúvida apresentada (7109324). Diz que é equivocada a pretensão do requerente em usucapir coisa própria. Sustenta que a via adequada  para estabelecer a qualificação objetiva da fração que os requerentes possuem no condomínio civil que vivem é o processo de divisão amigável, também na esfera extrajudicial.
 O Ministério Público opinou pela improcedência da suscitação de dúvida (7278399).
Decido.
 
Sobreveio sentença (Decisão de órgão regulador de 1º grau 7292590), nos seguintes termos:
 
Diante deste cenário, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada, nos termos do art. 198 da Lei n. 6.015/1973, e reconheço a inviabilidade do pedido de usucapião extrajudicial formulado por Roberto Correa Nunes e  Maria Salete Mussato Nunes.
Deverá o registrador de imóveis restituir emolumentos porventura adiantados, retendo a parcela que lhe compete (art. 206 da Lei n. 6.015/1973).
Sem condenação em custas, em face do que decidido na Circular n. 149, de 02/01/2019, da Corregedoria Geral de Justiça de Santa Catarina.
P.R.I.
Notifique-se o MP.
Transitada em julgado, ARQUIVE-SE.
 
Irresignados, interpuseram recurso administrativo, sustentando que não há possibilidade de se utilizarem da ação divisória, porquanto implicaria parcelamento do solo, o que não lhe seria permitido em razão da área que pretendem usucapir; é desnecessário apresentar a formalização negativa do município, em razão da legislação municipal; nos casos em que o registrador entender impossível ou apesar de possível, ser inviável a utilização dos meios ordinários, poderá deferir o registro da usucapião. 
Postulam, assim, a reforma da sentença de primeira instância para julgar improcedente a suscitação de dúvida, possibilitando a usucapião extrajudicial.
Lavrou parecer pela Douta Procuradoria-Geral de Justiça a Exma. Sra. Dra. Monika Pabst (Parecer - manifestação da PGJ (7528577)), manifestando-se pelo conhecimento e provimento do recurso.
Os autos vieram conclusos para julgamento.

VOTO
 
O recurso preenche os requisitos de admissibilidade, motivo pelo qual deve ser conhecido.
A espécie "usucapião extraordinária" está prevista no art. 1.238 do Código Civil e tem como requisitos para a aquisição da propriedade o exercício de posse mansa e pacífica de quinze anos ininterruptos, sem oposição, com o ânimo de dono.
Além disso, não se desconhece que a prescrição aquisitiva da propriedade é denominada aquisição originária, por não haver qualquer vinculação ou relação jurídica entre o antigo proprietário e o usucapiente e que, para a divisão e regularização do imóvel de propriedade de diversos condôminos, a ação cabível seria a ação de divisão (arts. 588 e seguintes, do CPC). Entretanto, a jurisprudência vem admitindo que, mesmo nas hipóteses de aquisição derivada da propriedade, é possível a regularização de imóveis pela usucapião, nos casos em que for impossível ou excessivamente difícil que a situação seja regularizada por outra via.
Nesse sentido, citam-se os seguintes julgados desta Corte:
 
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO DOS AUTORES. EXTINÇÃO FUNDADA NA INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. IMÓVEL USUCAPIENDO INSERIDO EM ÁREA MAIOR REGISTRADA. CELEBRAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. JUÍZO DE ORIGEM QUE NÃO ADMITIU O PROCESSAMENTO DA AÇÃO POR NÃO VISUALIZAR IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DA TRANSMISSÃO OU DA ADJUDICAÇÃO. PREMISSAS INSUBSISTENTES. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DE REGISTRO DE TRANSMISSÃO DE FRAÇÃO IDEAL. PROVIMENTO N. 13/1994 DA CORREGEDORIA-GERAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL QUE ADMITE A REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS PELA USUCAPIÃO MEDIANTE DEMONSTRAÇÃO DA IMPOSSIBILIDADE OU EXCESSIVA DIFICULDADE NA REGULARIZAÇÃO ORDINÁRIA. IMÓVEL INSERIDO EM ÁREA MAIOR E QUE CONSTITUI LOTEAMENTO IRREGULAR. IMPOSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO. ÁREA USUCAPIENDA MENOR DO QUE O MÍNIMO PERMITIDO PELA LEI MUNICIPAL DE FLORIANÓPOLIS N. 1.215/1974. NO ENTANTO, CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO OBSTA O RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO URBANÍSTICA DA ÁREA QUE NÃO OBSTA A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL PARTICULAR MEDIANTE USUCAPIÃO. PRECEDENTES.
EXTINÇÃO PREMATURA DO FEITO. SENTENÇA CASSADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0300394-50.2016.8.24.0091, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Eduardo Gallo Jr., Sexta Câmara de Direito Civil, j. 01-08-2023).
 
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA QUE DECRETOU A EXTINÇÃO DO FEITO, POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL, NA MODALIDADE ADEQUAÇÃO. RECURSO DO AUTOR. PROPALADO INTERESSE DE AGIR. ACOLHIMENTO. IMÓVEL USUCAPIENDO QUE CORRESPONDE À FRAÇÃO DE ÁREA MAIOR, EM CONDOMÍNIO PRO INDIVISO, ALIENADO AO REQUERENTE POR UM DOS COPROPRIETÁRIOS. REGULARIZAÇÃO DA SITUAÇÃO QUE, SENÃO INVIÁVEL, SE AFIGURA EXTREMAMENTE COMPLEXA E ONEROSA. AÇÃO DE USUCAPIÃO QUE SE MOSTRA O MEIO ADEQUADO PARA, PRESENTES OS REQUISITOS LEGAIS, DECLARAR A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. INTERESSE PROCESSUAL CONFIGURADO. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. CAUSA AINDA NÃO MADURA PARA JULGAMENTO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA REGULAR PROCESSAMENTO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO (TJSC, Apelação n. 0304595-85.2016.8.24.0091, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. André Carvalho, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 02-08-2022).
 
Assim, no tocante à origem da posse, infere-se que a existência de contrato particular de compra e venda não impede o reconhecimento da prescrição aquisitiva, desde que preenchidos os requisitos autorizadores.
Além disso, ainda que o bem imóvel que se pretende usucapir esteja em condomínio, o colendo Superior Tribunal de Justiça e esta Corte vêm entendendo que é possível a usucapião por condômino, desde que desfrute com exclusividade e animus domini a propriedade comum.
Sobre o tema, colhem-se os arestos:
 
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. DIREITO DAS COISAS. ALTERAÇÃO FÁTICA SUBSTANCIAL. NATUREZA. POSSE. TRANSMUDAÇÃO. POSSIBILIDADE. ANIMUS DOMINI. CARACTERIZAÇÃO. PROPRIEDADE. METADE. IMÓVEL. USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL. RECONHECIMENTO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRAZO. CURSO DO PROCESSO. CONTESTAÇÃO. INTERRUPÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se (i) falha a prestação jurisdicional; (ii) a aquisição de metade do imóvel usucapiendo caracteriza a propriedade de outro imóvel, impedindo o reconhecimento da usucapião constitucional; (iii) o ajuizamento de ação cautelar de vistoria pode ser considerada como oposição à posse, impedindo o reconhecimento da usucapião extraordinária e (iv) o caráter original da posse pode ser transmudado na hipótese dos autos. 3. O fato de os possuidores serem proprietários de metade do imóvel usucapiendo não recai na vedação de não possuir "outro imóvel" urbano, contida no artigo 1.240 do Código Civil. 4. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de ser admissível a usucapião de bem em condomínio, desde que o condômino exerça a posse do bem com exclusividade. 5. A posse exercida pelo locatário pode se transmudar em posse com animus domini na hipótese em que ocorrer substancial alteração da situação fática. 6. Na hipótese, os possuidores (i) permaneceram no imóvel por mais de 30 (trinta) anos, sem contrato de locação regular e sem efetuar o pagamento de aluguel, (ii) realizaram benfeitorias, (iii) tornaram-se proprietários da metade do apartamento, e (iv) adimpliram todas as taxas e tributos, inclusive taxas extraordinárias de condomínio, comportando-se como proprietários exclusivos do bem. 7. É possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva ainda que o prazo exigido por lei se complete apenas no curso da ação de usucapião. Precedentes. 8. A contestação não tem a capacidade de exprimir a resistência do demandado à posse exercida pelo autor, mas apenas a sua discordância com a aquisição do imóvel pela usucapião. 9. Recurso especial conhecido e provido STJ., REsp n. 1.909.276/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/9/2022, DJe de 30/9/2022).
 
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM COMUM. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO POR EX-CONJUGES, PARTILHADO EM SEPARAÇÃO JUDICIAL NÃO PROCEDIDA DE CONVERSÃO EM DIVÓRCIO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA. INCONFORMISMO DA AUTORA. NOVO ARGUMENTO DEDUZIDO APENAS EM APELAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO DA TESE POR CONFIGURAR INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO. MÉRITO. TESE DE QUE NÃO CORRE A PRESCRIÇÃO ENTRE CÔNJUGES DURANTE A CONSTÂNCIA DA SOCIEDADE CONJUGAL, ASSIM COMPREENDIDA ENTRE A SEPARAÇÃO JUDICIAL E O DIVÓRCIO. REJEIÇÃO. SOCIEDADE CONJUGAL QUE, DENTRE OUTROS, TERMINA COM A SEPARAÇÃO JUDICIAL. ART. 1.571, III E IV, CC/02. AUSÊNCIA DE FLUÊNCIA DO PRAZO, PORÉM, NA VIGÊNCIA DO CC/16. ARGUMENTO DE IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO DE BEM IMÓVEL QUE ESTEJA EM CONDOMÍNIO. AFASTAMENTO. ENTENDIMENTO PACÍFICO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE CATARINENSE ACERCA DA ADMISSÃO DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO, DESDE QUE ESTEJA NA POSSE EXCLUSIVA DO BEM. TESE DE QUE A POSSE DO RÉU NÃO FOI MANSA E PACÍFICA. INACOLHIMENTO. ACERVO DE PROVAS CONVERGENTE A CONCLUSÃO SEGURA DE QUE O APELADO EXERCE A POSSE DO IMÓVEL SEM QUALQUER OPOSIÇÃO CONCRETA DA AUTORA DESDE A SEPARAÇÃO JUDICIAL DAS PARTES EM 1995. LAPSO TEMPORAL DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVIA ORIGINÁRIA PREENCHIDO ANTES MESMO DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO, DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0303525-13.2017.8.24.0054, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Eduardo Gallo Jr., Sexta Câmara de Direito Civil, j. 18-07-2023).
 
Ora, os requerentes afirmam, em seu recurso, que são possuidores exclusivos de cerca de 141,23 m² do bem mencionado, constituído por uma pequena sala comercial, aplicando-se, assim, tal entendimento ao presente caso.
Não bastasse isso, muito embora a área integral do imóvel já esteja em nome do requerente Roberto e de Edio Antonio de Souza e sua cônjuge, devido à reduzida dimensão do imóvel, defendem não ser possível a sua individualização por meio dos expedientes da divisão, estremação, desmembramento e desdobro, motivo pelo qual não lhes restaria outra alternativa, senão a usucapião intentada.
Isto porque, analisando detidamente a Lei do Parcelamento do Solo do município de Palhoça (Lei n. 18/1993), infere-se que o imóvel usucapiendo também não poderia ser desmembrado da matrícula original em razão da baixa área total, menor do que o admitido pelo município de Palhoça, o que tornaria juridicamente impossível aos requerentes postular a divisão e o registro do bem, através da ação de divisão, a que fez alusão o magistrado de origem.
A propósito, transcreve-se o art. 12, inciso II, da Lei n. 18/1993:
 
Art. 12. As áreas e as testadas mínimas dos lotes obedecerão aos seguintes critérios:
I - lotes com área mínima de 360m² e testada mínima de 12m;
II - lotes com área mínima de 250m² e testada mínima de 10m nas áreas destinadas a loteamentos populares;
 
Saliente-se, ainda, que o STJ firmou o entendimento de que "o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal" (Tema Repetitivo n. 985 do Superior Tribunal de Justiça).
Por fim, como bem salientou a representante do Ministério Público “Ao que tudo indica, a pretensão deduzida por Edio Antonio
de Souza e Clara Angela de Souza é legitima, tendente unicamente à regularização e individualização do domínio que há mais de dez anos desfrutam, de forma que se reputa despropositado frustrá-los nas presentes condições”, ressaltando ainda “que a iniciativa tomada pelas partes, ao menos com base na documentação acostada aos autos, não revela indício algum de dolo, má-fé ou outra de conduta desabonadora quanto ao direito à usucapião discutido".
Diante disto, considerando a comprovação da impossibilidade ou da excessiva dificuldade em obter o título necessário à regularização do imóvel perante o registro imobiliário, impositivo é o reconhecimento do interesse de agir e a adequação da via eleita, para  prosseguir o requerimento e a verificação da presença ou não dos requisitos legais.
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe provimento, a fim de julgar improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial e, por conseguinte, determinar a continuidade do requerimento de usucapião extrajudicial formulado por Roberto Correa Nunes e Maria Salete Mussato Nunes.