ACÓRDÃO
Recurso Administrativo n. 0088174-82.2019.8.24.0710.
Relator: Desembargador Hélio do Valle Pereira
 
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – NEGATIVA DE AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO – IMÓVEL INSERIDO EM LOTEAMENTO DITO IRREGULAR – EXIGÊNCIA DE QUE SE AGUARDE A REGULARIZAÇÃO DO PARCELAMENTO – OBRA QUE CONTA COM ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO E HABITE-SE – DISTINÇÃO ENTRE A IMPLEMENTAÇÃO DE LOTEAMENTO E A MERA AVERBAÇÃO QUANTO À MATRÍCULA EM SEU ESTADO ATUAL – EXIGÊNCIA AFASTADA.
Os parcelamentos irregulares criam a desordem urbana e geram aflição social (frustrando as pessoas, via de regra, humildes que adquirem lotes sob boa-fé). Entusiasma que os órgãos de controle – e as serventias extrajudiciais estão neste rol – exerçam, cada qual em suas competências, o poder de polícia no sentido de impedir a solidificação da prática nociva.
Aqui, porém, ainda que haja evidências eloquentes de fracionamento de terras pendente de regularização, o requerimento é mais cotidiano: apenas averbar o que de fato existe no terreno, uma construção inclusive licenciada pela municipalidade.
Recurso provido para esse fim.
 
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso Administrativo n. 0088174-82.2019.8.24.0710, da comarca de Garuva em que é recorrente Maria Marília Rosa e interessado o Oficial Registrador do Registro de Imóveis de Garuva.
O Conselho da Magistratura decidiu, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso para que seja reanalisado o requerimento de averbação afastado como possível óbice o exposto na dúvida. 
O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Ricardo José Roesler, e dele participaram os Excelentíssimos Senhores Desembargadores  Hélio do Valle Pereira (Relator), Júlio César Machado Ferreira de Melo, José Agenor de Aragão, João Henrique Blasi, Soraya Nunes Lins, Dinart Francisco Machado, Volnei Celso Tomazini, Salim Schead dos Santos, Carlos Adilson Silva e Roberto Lucas Pacheco.
Participou como Representante do Ministério Público o Excelentíssimo Senhor Procurador de Justiça Mário Luiz de Melo. 
Florianópolis, 14 de junho de 2021.
Desembargador Hélio do Valle Pereira

Relator
 
RELATÓRIO
Este recurso administrativo foi interposto por Maria Marília Rosa em relação à sentença que deu pela procedência da dúvida suscitada pelo Oficial Registrador do Registro de Imóveis de Garuva, confirmando a pertinência da prévia regularização de loteamento como pressuposto à averbação de construção erguida sobre um dos lotes.
Sustenta que apresentou a documentação necessária à averbação e que o lote não é objeto de decisão que bloqueie ou cancele a tal matrícula. Assim, conclui, não há motivo para que se negue a anotação.
Ressalta, além disso, que em novembro de 2009 houve o registro da doação da porção reservada ao arruamento, sem oposição do Oficial e que os processos relacionados na sentença não guardam vínculo com o lote porque discutem matrículas diversas. Além do mais se reconheceu a extinção da punibilidade quanto à apelante e seu irmão nos autos da Ação Penal 0900021-17.2015.8.24.00119.
Esclarece ainda que há processo de regularização em andamento perante a Prefeitura de Garuva – o que busca comprovar por meio de matérias jornalísticas que noticiaram o fato, tendo em vista que não logrou obter do Município certidão que ratificasse o evento.
Pede a reforma da decisão e a condenação do Oficial nos ônus de sucumbência, ou ao menos o ressarcimento com os gastos profissionais que teve.
Depois de contrarrazões, a Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pelo desprovimento.
Distribuídos originalmente à Quinta Câmara de Direito Civil, a competência foi declinada para cá.

VOTO
1. Requereu-se a averbação de construção (um prédio comercial e residência) em lote que constitui área remanescente (matrícula 837) proveniente de uma subdivisão reivindicada pelo Município de Garuva, que solicitou administrativamente que a proprietária promovesse finalmente a doação de porção da terra para a abertura de ruas.
A partir daí, segundo esclarece o Oficial suscitante da dúvida, a abertura das matrículas correspondentes às quadras se tornou necessária porque (com o registro do arruamento) “as suas linhas e medidas não tinham mais ligações umas com as outras na condição física, e assim, por não espelhar a realidade fática do imóvel”.
O dito loteamento, é uma convergência nos autos, continua irregular, tanto que a própria recorrente afirma em suas razões que há processo de regularização em andamento.
O assunto até foi assim sumariado em denúncia criminal (Autos n. 0900021-17.2015.8.24.0119):
No ano de 2010, neste Município de Garuva, em data a ser esclarecida durante a instrução processual, os denunciados registraram loteamento não aprovado pelos órgãos competentes.
Assim é que, com a pretensão de formalizar o desdobro dos lotes, a proprietária do imóvel matriculado sob o n.33, do Cartório de Registro de Imóveis da Cidade de Garuva, área de 62.625,00 m², situado na Avenida Celso Ramos, 921, Maria Marília da Rosa, através de Márcio Antonio de Araújo, seu irmão, e co-interessado no parcelamento do imóvel transmitido por seus pais, iniciou o procedimento de desdobro, com a elaboração dos projetos, inclusive com a destinação de área ao Município para a abertura de novas ruas.
No entanto, após efetivar a doação das ruas ao Município de Garuva, através de escritura pública de doação (fls. 173/177) e, antes de obter a aprovação dos órgãos competentes, principalmente do próprio Município de Garuva, os denunciados realizaram o registro do loteamento, dando origem ao loteamento irregular.
Afinal, embora tenha sido destinada área para as ruas, o parcelamento do solo se operou sem observar o procedimento previsto para a modalidade "loteamento" na Lei n. 6.766/79 e nas legislações municipal e estadual correlatas, com prejuízo ainda da doação de outra área para os equipamentos urbanos.
Desse modo, os denunciados procederam ao registro do desdobro, originando 22 (vinte e duas) novas matrículas, de ns. 816 a 837 (fls. 183/204), sendo que as matriculas de ns. 816 a 825 foram registradas em nome do Município, porque correspondentes à área para abertura de ruas, e as matrículas de ns. 826 a 837 foram registradas apenas em nome de Maria Marília da Rosa, irmã de Márcio Antonio de Araújo, o "Tinte".
Depois disso, dando seguimento às irregularidades, os denunciados deram início a novo parcelamento dos imóveis, agora na modalidade "desmembramento", sem autorização dos órgãos públicos competentes e em desacordo com as disposições da Lei n. 6766/79 e das leis municipais e estaduais pertinentes.
Os denunciados desmembraram os imóveis matriculados sob os números 826 a 835 em unidades autônomas destinadas à venda.
Ato contínuo, os denunciados venderam os lotes, negociados por Márcio, mediante a celebração de contrato de compra e venda (contrato de gaveta).
As unidades autônomas, depois de demarcadas, foram vendidas aos seguintes compradores (fls. 209/213):
a) Matrícula n. 826, "quadra A": Luiz Alberto Kucharski, Lorival Alves da Silva e Elizeu Jose da Silva;
b) Matrícula n. 827, "quadra B": Anna Mondini, Ademir Luiz Bueno, Paulo José de Souza, Matinetti Esther Vieira;
c) Matrícula n. 828, "quadra C": Jacson Álvaro da Silva, Marli Nack, Geovane César Vieira, Maria de Souza Miranda, Dje Taherou Tra Bi, Maicon Francisco Ciz, Geovani Bitencourt, Ademar Bernardes Machado;
d) Matrícula n. 829, "quadra D": Solange Vila Boas, Jairo Leandro, Célio Martin Mondini, Asterio Salvador Mondini, Austerio Salvador Mondini, Guimar de Araújo, Tatiani Aparecida de Araújo, Hilário Ferretti Filho, Elias de Araújo;
e) Matrícula n. 830, "quadra E": Valdecir José Conter, Jandira Tereza Tombini, Fernando Amarante Coelho;
f) Matrícula n. 831, "quadra F": Elias de Araújo, Vilmar Campos Gabriel, Priscila Cardoso de Araújo, Marilsa das Dores de Araújo Bueno e Fabiana Wachholz Alves;
g) Matrícula n. 832, "quadra G":Ezidio Albino Borsatti e Dorval Raimundi;
h) Matrícula n. 833, "quadra H": Ivo Ulmann, Daci Agostinho Conter,Dorval Raimundi, Luiz Antonio de Oliveira, Valter Cunha Miranda;
i) Matrícula n. 834, "quadra I": Paulo José de Souza, Aitá Elzira
Assumpção;
j) Matrícula n. 835, "quadra J": Marinetti Esther Vieira, Ezidio AlvinoBorsatti, Dorval Raimundi.
O imóvel parcelado recebeu a denominação de "Loteamento do Tinte".
Diante da irregularidade, alguns compradores dos imóveis, a exemplo de Solange de Vilas Boas e Tatiane de Araújo, ingressaram com ações judiciais pretendendo a regularização da área, a fim de obter o registro das unidades adquiridas.
Ao final do processo, sobreveio o provimento judicial favorável aos compradores que se socorreram ao Judiciário, declarando-se a irregularidade do desdobro e determinando a sua regularização, ou seja, a realização do parcelamento do imóvel, observando a área da matricula n. 33 (62.625,00 m²), na modalidade de "loteamento", com a observância das normas procedimentais inerentes à espécie.
No entanto, até a presente data, os denunciados não procederam à regularização da área e a ilegalidade se perpetua
Nesses autos, a proprietária e recorrente, Maria Marília Rosa, juntamente com um dos irmãos, Márcio Antônio de Araújo, foi condenada na Comarca de Garuva como incursa nos arts. 50, p. único, inc. I, e 52, caput, da Lei n. 6.766/79. Em apelação, todavia, foi proclamada a prescrição retroativa da pretensão punitiva.
Há ainda notícia de que os pais da apelante, José Ernani de Araújo e Ângela de Araújo, foram condenados em ações ajuizadas por compradores dos lotes não só ao pagamento de indenização, mas também à regularização do parcelamento:
A) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C. INDENIZAÇÃO POR DANO DE CUNHO MORAL JULGADA PROCEDENTE. COMINAÇÃO AOS APELANTES DA OBRIGAÇÃO DE REGULARIZAR O LOTEAMENTO POR ELES EFETIVADO.ALEGADA INAPLICABILIDADE DO CDC AO CASO. SENTENÇA QUE NÃO BUSCOU ALICERCE NA LEI Nº 8.078/90. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL DOS RECORRENTES NESTE TÓPICO. PRETENDIDO RECONHECIMENTO DA IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. TESE INSUBSISTENTE. INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO, NO ORDENAMENTO JURÍDICO, PARA A ATRIBUIÇÃO DO DEVER DE REGULARIZAR O LOTEAMENTO. ILEGALIDADE DA CONDUTA DOS APELANTES, QUE MANTIVERAM-SE INERTES NO TOCANTE AO DEVER DE PROCEDER O ADEQUADO PARCELAMENTO DO SOLO. ABALO ANÍMICO CARACTERIZADO, FACE A IMPOSSIBILIDADE DE PLENA FRUIÇÃO DO LOTE DE TERRAS ADQUIRIDO PELA APELADA, COM O RESPECTIVO RISCO CONCRETO DE SOFRER O EMBARGO DA OBRA DE CONSTRUÇÃO DE SUA CASA, BEM COMO DE SER DEMANDADA EM JUÍZO EM AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA C/C. DEMOLITÓRIA, AJUIZADA PELO MUNICÍPIO. SENTENÇA MANTIDA. INSURGÊNCIA CONHECIDA E DESPROVIDA.
(AC n. 2013.008058-9, de Garuva, rel. Des. Luiz Fernando Boller)
B) APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. LOTEAMENTO IRREGULAR. ESCRITURA PÚBLICA NÃO OUTORGADA. INADIMPLEMENTO VERIFICADO. IMPOSSIBILIDADE DE EXERCER AS PRERROGATIVAS INERENTES À PROPRIEDADE POR LONGO PERÍODO DE TEMPO (OITO ANOS). DANO MORAL. PROCEDÊNCIA. RECURSO DOS RÉUS. ADMISSIBILIDADE. PRELIMINAR DE IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO; E TESES DE MÉRITO DE CULPA DE TERCEIRO PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, INAPLICABILIDADE DO CDC E INOCORRÊNCIA DE DANO INDENIZÁVEL. APELO QUE NÃO ATACA A RATIO DECIDENDI DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTO NAS RAZÕES DO RECLAMO. AFRONTA AO ART. 514, II, DO CPC/1973. FALTA DE DIALETICIDADE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO NESSES PONTOS. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. AUTORA QUE NÃO FIGUROU COMO COMPRADORA NO NEGÓCIO JURÍDICO DEBATIDO. TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES ORIUNDOS DO AJUSTE EM PARTILHA DE BENS EM DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL. PROVA SUFICIENTE NOS AUTOS. FALTA DE ANUÊNCIA DOS VENDEDORES. IRRELEVÂNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE
EXPRESSAMENTE A DISPENSA. PREFACIAL REJEITADA. MÉRITO. DEBATE INADMITIDO. RECURSO DESPROVIDO.
(AC n. 0001484-58.2011.8.24.0119, de Garuva, rel. Des. André Luiz Dacol)
2. O lote em questão, no entanto, não é objeto de ação por parte de nenhum adquirente – o que se justifica talvez pelo fato de que ainda pertence à apelante, embora admita que “em futuro muito próximo” será transferido ao irmão, Mauri José de Araújo, que inclusive teria custeado a obra.
3. Também não vislumbro, diante do que se apresenta, alguma temeridade quanto ao que vier a ser decidido nos autos da ação demarcatória que move em relação à Supermercado Farias e Alfredo Farias Neto (Autos n. 0300191.72.201468.24.0119).
A sentença que extinguiu o tal processo pela falta de interesse de agir foi anulada por este Tribunal em julgamento havido em setembro de 2019 (AC n. 0300191-72.2014.8.24.0119), mas os imóveis pertencentes aos demandados (respectivamente matrículas n. 721 e n. 55.334) não são confrontantes com aquele agora em questão.
4. Da inicial, aliás, extrai-se que a vinculação da autora com o imbróglio está fundada na propriedade dos imóveis de matrícula n. 829, 831, 833, 835 e 836. Nada se diz diretamente, todavia, quanto ao 837, agora em discussão.
Daí já se afasta a perspectiva de que a averbação venha eventualmente a causar prejuízos a terceiros.
É bem verdade que o Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina é bastante claro ao dispor que o registro da escritura de doação não exime o proprietário e doador de proceder, no futuro, o registro do parcelamento nos termos do art. 18 da Lei n. 6.766/79:
Art. 741. O registro de escritura de doação de rua, espaço livre e outras áreas destinadas a equipamentos urbanos, salvo quando o sejam para fins de alteração do alinhamento das vias públicas, mesmo que ocorrido anteriormente a 20 de dezembro de 1979, não eximirá o proprietário-doador de proceder, no futuro, a registro especial, obedecidas às formalidades legais.
Quer dizer, o “O Município poderá solicitar ao cartório de registro de imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos oriundos de parcelamento do solo urbano implantado, ainda que não inscrito ou registrado (...)” (art. 195-A da Lei de Registros Públicos, com redação dada pela Lei n. 13.465/2017).
Só que, por outro lado, apresentada a documentação adequada (notadamente alvará de construção e carta de habite-se; art. 776 do CN da CGJ), não vejo empecilho à averbação em si, que não incrementa alguma possível irregularidade quanto ao lote polêmico ou outros adjacentes.
O Oficial, é bem verdade, justifica a negativa de registro do prédio comercial e residencial em artigo extraído do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina:
Art. 713. É vedado ao oficial proceder ao registro de:
I – venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado;
II – fração ideal de condomínio não aprovado pelo município;
III – fração ideal com localização, numeração e metragem certa;
IV – qualquer forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil ou que, de modo oblíquo e irregular, caracterize parcelamento do solo urbano; e
V – escritura pública ou contrato particular que verse sobre promessa de compra e venda de propriedade imobiliária e implique parcelamento irregular do solo urbano ou fracionamento incabível de área rural.
A vedação não se amolda ao caso. A regra tem em mira evitar o registro de condomínio que, por vias transversas, caracterize uma divisão da terra; não nega a singela inclusão de construção sobre imóvel já registrado.
Do que eu vejo, há um saudável escrúpulo dos intervenientes nestes autos no sentido de combater as irregularidades imobiliárias, um fenômeno muito grave. Nada tenho evidente a opor quanto a isso. Aqui, todavia, não existe alguma medida administrativa ou judicial que impeça que apenas haja a averbação de uma construção licenciada pelo Poder Público e que não interfere, em si, no problema relativo a algum parcelamento indevido.
5. Já quanto à pretensão relativa à condenação do Oficial de Registros aos honorários advocatícios, cuidando-se de procedimento apenas administrativo, não existe previsão legal.
Além disso, a Lei de Registros Públicos tem um silêncio eloquente quanto à verba profissional:
Art. 207 - No processo, de dúvida, somente serão devidas custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente.(Renumerado do art. 208 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Nesse sentido consta este antigo precedente do Supremo Tribunal Federal:
MANDADO DE SEGURANÇA. DUVIDA SUSCITADA POR OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS JULGADA IMPROCEDENTE. ILEGALIDADE DA CONDENAÇÃO NAS CUSTAS E EM HONORARIOS DE ADVOGADO, POR VIOLAÇÃO DA NORMA DO ART. 207, DA LEI 6015/73. RECURSO EXTRAORDINÁRIO CONHECIDO E PROVIDO PARA CONCEDER O WRIT. (RE 89388, Rel. Min. Djaci Falcão)
Igualmente já se decidiu neste Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. VERBA HONORÁRIA NÃO DEVIDA NA HIPÓTESE. ART. 207 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Segundo a dicção do art. 207 da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973) não cabem custas e honorários em dúvida julgada improcedente. (AC n. 2012.012016-5, de Orleans, rel. Des. Stanley da Silva Braga)
Do mesmo modo, incabível o ressarcimento dos honorários convencionados porque valeria por uma condenação civil do suscitante, algo inadmissível de plano pelo simples fato que não houve uma ação jurisdicional movida pelo suscitado.
Além disso, a imposição, em termos gerais, já seria impertinente:
A) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PEDIDO DA PARTE VITORIOSA À CONDENAÇÃO DA SUCUMBENTE AOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS DESPENDIDOS. DESCABIMENTO. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO.
1. A Segunda Seção do STJ já se pronunciou no sentido de ser incabível a condenação da parte sucumbente aos honorários contratuais despendidos pela vencedora. Precedentes.
2. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 1481534/SP, Rel. Ministra Maia Isabel Gallotti)
B) AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544, DO CPC) - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO - INSURGÊNCIA DO AUTOR.
1. A pretensão recursal não pode ser acolhida, tendo em vista que a matéria controvertida nos autos foi pacificada pela Segunda Seção do STJ no sentido de que a contratação de advogados para atuação judicial na defesa de interesses das partes não poderia se constituir em dano material passível de indenização, porque inerente ao exercício regular dos direitos constitucionais de contraditório, ampla defesa e acesso à Justiça.
2. Agravo regimental desprovido.
(AgRg no AREsp 516.277/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi).
6. Assim, conheço e dou provimento ao recurso para que seja reanalisado o requerimento de averbação afastado como possível óbice o exposto na dúvida.
É o voto.