Apelação Nº 5010809-41.2020.8.24.0091/SC



RELATORA: Desembargadora FERNANDA SELL DE SOUTO GOULART


APELANTE: APARECIDA NAVARRO (AUTOR) ADVOGADO(A): GUSTAVO HENRIQUE MACHADO (OAB SC027559) APELADO: MARIA GORETTI SILVEIRA (RÉU) ADVOGADO(A): CARLOS ALBERTO LUZ GONÇALVES (OAB SC010495)


RELATÓRIO


Trata-se de apelação interposta por APARECIDA NAVARRO em face da sentença que indeferiu a petição inicial e julgou extinto o feito na forma do art. 485, I e VI, do CPC, na AÇÃO DE USUCAPIÃO proposta contra MARIA GORETTI SILVEIRA. 
Adota-se o relatório elaborado pelo juízo a quo por representar fielmente a realidade dos autos:
Trata-se de ação de usucapião proposta por SAPARECIDA NAVARRO em face de RENATO GASPARINO SILVA.
Alega a parte autora que "adquiriu por meio de contrato particular de compromisso de compra e venda (doc. anexo) um imóvel de 54m² situado na Servidão Aquífero Guarani, n. 141, apto. 202, São João do Rio Vermelho, CEP 88.060-389 - Florianópolis-SC, em junho de 2014 de D`Camargo Construtora e Incorporadora - LTDA, que havia adquirido em agosto de 2010 via Contrato Particular de Cessão de Direitos Hereditários onde o Cessionário foi Renato Gasparino e o Cedente Amilton Aldo Gonçalves um dos herdeiros do Espólio de Araci Da Silveira Gonçalves".
Foi determinada a emenda da inicial para a juntada de documentos no Ev. 3 e concedeu-se a dilação de prazo no Ev. 10.
No Ev. 28 constatou-se que a parte autora busca o reconhecimento de fração ideal de um condomínio residencial não incorporado, sendo um apartamento, com área privativa de 54m2 e uma vaga de garagem,  adquirido por meio de contrato particular de compra e venda (E1D1/E1D2 fls.4-12), oriundo de cessão de direitos hereditários.
Constatado que tal situação não poderia prosseguir da forma como pleiteada pela parte autora, foi determinada a emenda da inicial com expresso alerta acerca da possibilidade de extinção do feito na forma do art. 10 do Código de Processo Civil (Ev. 26).
No entanto, no Ev. 31 a parte autora insistiu na possibilidade de usucapião.
Concluídos os trâmites, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo (evento 39, SENT1):
Isso posto, com fulcro no art. 321, parágrafo único do CPC, indefiro a petição inicial, sentenciando o processo sem resolução do mérito, na forma do art. 485, I e VI, do CPC.
Custas pela parte autora.
Sem honorários advocatícios.
Inconformada com o ato decisório, a parte autora interpôs recurso de apelação (evento 47, APELAÇÃO1).
Nas razões recursais, alegou, em síntese, que: a) adquiriu o imóvel objeto da ação, um apartamento, por meio de contrato de compra e venda com a D'Camargo Construtora e Incorporadora LTDA; b) está na posse do imóvel há mais de cinco anos, somando-se à posse dos antecessores; c) a construtora adquirira o bem por cessão de direitos hereditários; d) a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade e, portanto, independe de prévio registro do imóvel, sendo descabido o argumento da sentença que apontou para o condomínio de fato e ausência de matrícula do imóvel usucapiendo como impedimento; e) preenche os requisitos para usucapião extraordinária, quais sejam, posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de cinco anos, com animus domini, conforme arts. 1.238 e 1.242 do Código Civil. Aduziu ainda o justo título e a boa-fé por força do contrato de compra e venda, bem como a quitação do preço.
Com tais argumentos, formulou os seguintes requerimentos:
Ante o exposto, invocando os suplementos jurídicos do Colendo Tribunal, espera a Apelante, que se dê provimento ao recurso, decretando-se a nulidade da sentença, a fim de que os Autos retornem ao Juízo "a quo" e tenham a tramitação de direito, cumprindo as formalidades processuais.
Sem contrarrazões, por ausência de polo passivo.
O envio dos autos à Procuradoria-Geral de Justiça foi dispensado, por ausência de hipótese de intervenção (arts. 129 da CF e 178 do CPC).
Por fim, vieram os autos para análise.

VOTO


1. Preliminares 
Não há preliminares em contrarrazões para análise. 
2. Admissibilidade
Presentes os pressupostos legais, admite-se o recurso. 
3. Mérito
Trata-se de apelação interposta por Aparecida Navarro contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, a ação de usucapião por ela proposta em face de Renato Gasparino Silva. 
A recorrente visa o reconhecimento da propriedade de um apartamento (nº 202) situado em condomínio de fato, não registrado, na Servidão Aquífero Guarani, nº 141, em Florianópolis. A apelante alega posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini, por período superior a cinco anos, incluindo a posse de seus antecessores. Apresenta como justo título contrato particular de compra e venda firmado com a construtora, bem como comprovante de quitação do preço. 
A sentença entendeu pela inadequação da via eleita, considerando que o imóvel, por não possuir registro imobiliário, e por estar situado em um condomínio de fato, não comporta usucapião, cujo objetivo final reside na abertura de matrícula.
A apelante, em suas razões (evento 47), sustenta que a usucapião, por ser modo originário de aquisição, independe de prévio registro do imóvel e que preenche os requisitos para usucapião extraordinária (art. 1.242 do Código Civil), devendo a sentença ser reformada. 
Contudo, a tese recursal não merece acolhimento. 
O propósito da ação de usucapião reside, efetivamente, no registro da propriedade imobiliária, e não apenas na declaração judicial do direito. 
O art. 1.241, parágrafo único, do Código Civil autoriza a soma da posse do atual possuidor com as posses exercidas por seus antecessores. E ainda:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Conforme demonstrado na certidão do Registro de Imóveis (evento 13, DOC8), inexiste matrícula do imóvel e o condomínio edilício em questão sequer foi instituído no cartório imobiliário, de forma que a regularização almejada demanda, conforme preconizado pelo direito civil pátrio, a matrícula prévia de todo o imóvel, em cumprimento ao princípio da especialidade.
De fato, como bem analisado pela sentença, admitir a usucapião nesses moldes possibilitaria aos condôminos de condomínios não regularizados obter a regularização imobiliária individual de suas unidades autônomas, invalidando a exigência de prévia incorporação do condomínio edilício perante o Registro de Imóveis e desconsiderando normas imperativas de direito registral e urbanístico, principalmente quando falamos da especialidade registral e individualização do direito na via eleita que o legislador criou exatamente para casos em que o proprietário se utiliza para regularizar direito através de um instituto específico, e não em qualquer outro, como demanda. 
É verdade que o art. 1.331 do Código Civil Brasileiro estabelece que "pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos".
Na sequência, entretanto, o mesmo Diploma legal determinar que:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Nessa toada, para haver usucapião do apartamento é fundamental o registro, como requisito, e, antes de qualquer ato judicial sobre direito registral, a devida adequação ao cartório imobiliário para que seja feito em unidade imobiliária válida nos termos que lei, a fim de sanar eventuais defeitos.
Esse entendimento está em consonância com a jurisprudência deste Tribunal de Justiça, que, reiteradamente, tem se manifestado pela impossibilidade de usucapir unidades autônomas em condomínios de fato. 
Cito, a esse respeito, os seguintes arestos que coadunam com o entendimento aqui firmado:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSO DA PARTE AUTORA. ARGUMENTAÇÃO NO SENTIDO DE QUE A USUCAPIÃO SE TRATA DE MODO ORIGINÁRIO DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE. DESNECESSIDADE DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO PARA A ABERTURA DE MATRÍCULA REFERENTE A UNIDADE HABITACIONAL. TESE AFASTADA. PRETENSÃO CONSISTENTE NA DECLARAÇÃO DE DOMÍNIO DE FRAÇÃO IDEAL DE CONDOMÍNIO NÃO INSTITUÍDO NA MATRÍCULA DO TERRENO ONDE CONSTRUÍDA A EDIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE DELIMITAÇÃO DO BEM A SER USUCAPIDO. MODALIDADE DE CONDOMÍNIO QUE IMPLICA PROPRIEDADE DE PORÇÕES PARTICULARES E ÁREAS DE USO COMUM, NÃO IDENTIFICADAS EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DA INSTITUIÇÃO REGULAR. UNIDADES PRIVATIVAS PENDENTES DE REGISTRO E MATRÍCULA PRÓPRIA. USUCAPIÃO QUE NÃO CONSISTE NO MEIO ADEQUADO PARA REGULARIZAR A SITUAÇÃO DO BEM PERANTE O CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO (TJSC, Apelação n. 0307853-32.2014.8.24.0008, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Alex Heleno Santore, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 17-09-2024);
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECURSO DOS AUTORES. PLEITO DE RECONHECIMENTO DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DE APARTAMENTO. AUSÊNCIA DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. PRETENSÃO DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA UNIDADE AUTÔNOMA E REGULARIZAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS POR VIA TRANSVERSA. VIA ELEITA INADEQUADA. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL, NA MODALIDADE ADEQUAÇÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO NA ORIGEM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (TJSC, Apelação n. 0306964-78.2014.8.24.0008, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 18-10-2022).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO. RECURSO DA PARTE AUTORA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO E DA INDIVIDUALIZAÇÃO NO FÓLIO REAL. IMPOSSIBILIDADE DE USO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA PARA REGULARIZAÇÃO TRANSVERSA DAS UNIDADES. VIA PROCESSUAL INADEQUADA. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA RELACIONADOS AO MESMO "CONDOMÍNIO". DECRETO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO (TJSC, Apelação n. 0010091-97.2014.8.24.0008, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Edir Josias Silveira Beck, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 15-09-2022).
Diante disso, a melhor via nesse momento processual não é via ação judicial e, sim a adequação imobiliária junto ao registro imobiliário para, então, constituir o condomínio. 
Feito isso, não haverá óbice judicial para uso desse instituto conforme lei estabelece e em respeito ao próprio instituto e normas de Direito Registral e Civil aplicáveis ao caso.
4. Sucumbência
Como visto, o recurso da parte demandante/recorrente foi desprovido, mantendo-se a sentença de indeferimento da petição inicial.
Assim, considerando que a parte demandada/recorrida foi citada (arts. 331, § 1º, ou 332, § 4º, do CPC) e que apresentou contrarrazões por meio de advogado ou Defensor Público, condena-se a parte demandante/recorrente, na condição de sucumbente, ao pagamento de honorários advocatícios (art. 85, caput, do CPC) no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais).
Nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. CITAÇÃO DO EXECUTADO NA FASE DE APELAÇÃO. VERBA HONORÁRIA. CABIMENTO. ART. 85 DO CPC. 1. Indeferida a inicial, sem a citação ou o comparecimento espontâneo do executado, correta a sentença que não arbitrou honorários, dada a ausência de advogado constituído nos autos. 2. Com a interposição de apelação e a integração do executado à relação processual, mediante a constituição de advogado e apresentação de contrarrazões, uma vez confirmada a sentença extintiva do processo, cabível o arbitramento de honorários em prol do advogado do vencedor (CPC, art. 85. §2). 3. Recurso especial provido (STJ, REsp n. 1.753.990/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 09/10/2018.).
Caso decorram de vitória da parte assistida pela Defensoria Pública, os honorários são devidos ao Fundo de Reaparelhamento da Defensoria Pública do Estado de Santa Catarina - FADEP/SC, nos termos dos arts. 4º, XXI, da LC n. 80/1994, 4º, XIX, da LC Estadual n. 575/2012, 2º da Lei Estadual n. 17.870/2019 e 1º da Resolução CSDPESC n. 119/2022, e do Tema de Repercussão Geral n. 1.022 do STF. 
Por fim, ressalva-se a suspensão de exigibilidade das verbas sucumbenciais, na forma e pelo prazo prescritos no art. 98, § 3º, do CPC, caso a parte condenada ao pagamento seja beneficiária da gratuidade da justiça. 
DISPOSITIVO
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe provimento, com condenação ao pagamento de honorários advocatícios.

Documento eletrônico assinado por FERNANDA SELL DE SOUTO GOULART FERNANDES, Desembargadora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.tjsc.jus.br/eproc/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 5558916v10 e do código CRC 2a71d9b2.Informações adicionais da assinatura:Signatário (a): FERNANDA SELL DE SOUTO GOULART FERNANDESData e Hora: 10/12/2024, às 10:38:30

 

 












Apelação Nº 5010809-41.2020.8.24.0091/SC



RELATORA: Desembargadora FERNANDA SELL DE SOUTO GOULART


APELANTE: APARECIDA NAVARRO (AUTOR) ADVOGADO(A): GUSTAVO HENRIQUE MACHADO (OAB SC027559) APELADO: MARIA GORETTI SILVEIRA (RÉU) ADVOGADO(A): CARLOS ALBERTO LUZ GONÇALVES (OAB SC010495)


EMENTA


EMENTA: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO DE FATO. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, ação de usucapião proposta para o reconhecimento da propriedade de unidade autônoma em condomínio de fato, não registrado. A sentença apontou a inexistência de matrícula do imóvel e do registro do condomínio edilício como impeditivos legais para o pedido.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a usucapião, como forma originária de aquisição de propriedade, pode ser aplicada a imóveis situados em condomínios de fato sem registro imobiliário; e (ii) avaliar se a inexistência de matrícula e individualização do imóvel inviabiliza o reconhecimento do direito de propriedade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A usucapião, embora seja forma originária de aquisição de propriedade, exige prévia regularização registral do imóvel, a fim de assegurar o cumprimento do princípio da especialidade registral (CC, art. 1.332; Lei nº 6.015/1973, art. 176).
4. Condomínios de fato, sem registro e individualização no fólio real, não permitem a caracterização das unidades autônomas, impossibilitando o uso da usucapião para fins de regularização imobiliária.
5. Este entendimento é respaldado pela jurisprudência da Corte, que reitera a inadequação da usucapião como instrumento para regularização de frações em condomínios não registrados.
IV. DISPOSITIVO 
6. Recurso desprovido.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.238, 1.241 e 1.332; Lei nº 6.015/1973, art. 176.
Jurisprudência relevante citada: TJSC, Apelação n. 0307853-32.2014.8.24.0008, Rel. Alex Heleno Santore, j. 17-09-2024; TJSC, Apelação n. 0306964-78.2014.8.24.0008, Rel. Cláudia Lambert de Faria, j. 18-10-2022.

ACÓRDÃO


Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, com condenação ao pagamento de honorários advocatícios, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Florianópolis, 10 de dezembro de 2024.

Documento eletrônico assinado por FERNANDA SELL DE SOUTO GOULART FERNANDES, Desembargadora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.tjsc.jus.br/eproc/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 5558917v4 e do código CRC 594b9aa2.Informações adicionais da assinatura:Signatário (a): FERNANDA SELL DE SOUTO GOULART FERNANDESData e Hora: 10/12/2024, às 10:38:30

 

 










EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 10/12/2024

Apelação Nº 5010809-41.2020.8.24.0091/SC

RELATORA: Desembargadora FERNANDA SELL DE SOUTO GOULART

PRESIDENTE: Desembargadora FERNANDA SELL DE SOUTO GOULART

PROCURADOR(A): CESAR AUGUSTO GRUBBA
APELANTE: APARECIDA NAVARRO (AUTOR) ADVOGADO(A): GUSTAVO HENRIQUE MACHADO (OAB SC027559) APELADO: MARIA GORETTI SILVEIRA (RÉU) ADVOGADO(A): CARLOS ALBERTO LUZ GONÇALVES (OAB SC010495) MP: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SANTA CATARINA (MP)
Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Virtual do dia 10/12/2024, na sequência 174, disponibilizada no DJe de 25/11/2024.
Certifico que a 8ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:A 8ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, COM CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

RELATORA DO ACÓRDÃO: Desembargadora FERNANDA SELL DE SOUTO GOULART
Votante: Desembargadora FERNANDA SELL DE SOUTO GOULARTVotante: Desembargador GERSON CHEREM IIVotante: Desembargador ALEX HELENO SANTORE
JONAS PAUL WOYAKEWICZSecretário