ACÓRDÃO  

RECURSO ADMINISTRATIVO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA FORMULADA PELA OFICIALA REGISTRADORA. REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE PONTE SERRADA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.  

RECURSO DOS SUSCITADOS  

PRETENSÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO PARA ALTERAÇÃO DA ÁREA. NÃO ACOLHIMENTO. AUMENTO SUBSTANCIAL DA PROPRIEDADE. ANUÊNCIA DOS CONFLITANTES. IRRELEVÂNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE RESOLVER A DIVERGÊNCIA POR MEIO DE MERA RETIFICAÇÃO DE MATRÍCULA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. NECESSIDADE DE INGRESSO NA VIA JUDICIAL. EXEGESE DOS ARTS. 212 E 213 DA LEI N. 6.015/1973. PRECEDENTES DESTE CONSELHO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA MANTIDA.  

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

              Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso Administrativo n. 0037106-88.2022.8.24.0710, da comarca de Urubici, em que são recorrentes Fernando Garcia da Cruz e Simone Alexandre da Cruz e recorrida Elisabeth Beatriz Konder Reis Calixto dos Santos, Registradora do Oficio de Registro de Imóveis da comarca de Urubici/SC.  

              ACORDAM, em Conselho da Magistratura, por votação unânime, conhecer do recurso e negar-lhe provimento.  

              O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Joao Henrique Blasi, com voto, e dele participaram os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Denise Volpato, Altamiro de Oliveira, Andre Carvalho, Gerson Cherem II, Getulio Correa, Gilberto Gomes de Oliveira, Luiz Antonio Zanini Fornerolli, Selso de Oliveira, Rubens Schulz e Rodolfo Cezar Ribeiro da Silva Tridapalli.  

              Participou como Representante do Ministério Público o Excelentíssimo Senhor Procurador de Justiça Carlos Alberto de Carvalho Rosa.

               
                            Florianópolis, 10 de julho de 2023.

CLÁUDIA LAMBERT DE FARIA

RELATORA

               
 
                              RELATÓRIO

               
                              Adoto o relatório da sentença por retratar com fidelidade os atos processuais:

Trata-se de procedimento de suscitação de dúvida aforado pela registradora do Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Urubici, por meio do qual pretende ver dirimida dúvida acerca de pedido de retificação de área.

Aventou que foram apresentados três requerimentos, por meio dos respectivos protocolos, versando sobre retificação de área remanescente do imóvel de matrícula n. 7.166 (protocolos n. 33.646, em 06.04.2021, n. 34.232 em 01.07.2021 e n. 37.327 em 05.8.2022).

Aduziu que o primeiro processo foi negado por falta de alguns documentos, mas principalmente pelo aumento significativo de área (de 184.173,50 m² para 354.918,50 m²) e pela alteração das configurações do imóvel (impossibilidade de identificação como sendo o do registro). Aventou que, com a negativa, os requerentes juntaram novos trabalhos técnicos e informaram que pretendiam a alteração de área de 184.173,50 m² para 313.306,09 m², ainda não sendo possível identificar a área retificada.

Pontuou que, em 01.07.2021, os requerentes apresentaram novo pedido, no qual pretendiam a alteração de área de 184.173,50 m² para 235.431,44 m², aduzindo que foi expedida qualificação registral negativa, a qual solicitava apresentação de alguns documentos e concluía pela negativa de registro em razão da alteração significativa de área e da incompatibilidade das características do imóvel nos trabalhos técnicos com o imóvel registrado.

Afirmou que os requerentes apresentaram novo pedido, informando que o levantamento topográfico realizado em 2014 "além de deixar fora parte do terreno, contém diversas sobreposições de área" e que "a retificação postulada não implica em alterações de linhas divisórias". Explicou que, neste último pedido, os requerentes juntaram trabalhos técnicos elaborados por dois profissionais distintos, sendo que uma medição resulta em imóvel com área de 324.271,25 m² e a segunda medição com área de 340.702,72 m², um aumento de área de cerca de 76%. Pontuou que novamente foi emitida qualificação registral negativa.

Argumentou que na descrição que consta da matrícula há confrontação com um arroio, o qual não aparece nos trabalhos técnicos apresentados. Aduziu que a área vendida pelo proprietário (matrícula 7.212) era uma área "ilhada" e nos trabalhos técnicos apresentados esta área não está mais "ilhada". Afirmou, ainda, que se pôde notar nas imagens do programa de satélite utilizado pela serventia que o polígono descrito anteriormente é totalmente diferente do imóvel descrito no projeto de retificação apresentado, o que impossibilita a identificação do imóvel. Juntou documentos (doc. 6616972 a 6617080).

O Ministério Público apresentou parecer, manifestando-se pela procedência da dúvida, haja vista não ser possível retificar administrativamente o imóvel de matrícula 7.166 nos termos da pretensão da parte (doc. 6760069). 

             Vieram os autos conclusos.   

                    Sobreveio sentença, nos seguintes termos: 

Ante o exposto, com fundamento no art. 198 da Lei n. 6.015/1973, julgo PROCEDENTE a dúvida formulada pela registradora designada do Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Urubici no presente procedimento, para DECLARAR a impossibilidade de retificação administrativa do imóvel de matrícula 7.166 do Registro de Imóveis da Comarca de Urubici nos termos da pretensão da parte interessada, conforme fundamentação supra.

Sem custas. Sem honorários.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se a suscitante, os interessados, por meio da procuradora constituída, e o Ministério Público.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se com baixa.  

              Irresignados, Fernando Garcia da Cruz e Simone Alexandre da Cruz, interpuseram recurso administrativo, sustentando que pretendem a retificação de registro imobiliário do imóvel constante da matrícula 7.166, do Livro 2AM, fls. 001 para constar no fólio real sua atual realidade fática; a propriedade do imóvel foi comprovada por meio da certidão de inteiro teor, bem como, por toda documentação do imóvel acompanhada de anuência dos confrontantes; seus documentos não foram analisados, limitando-se o Ofício de Registro de Imóveis em negar o pedido baseado na qualificação dos protocolos anteriores; a emissão de nota devolutiva deve se pautar na documentação objeto de prenotação naquele momento e de modo algum as notas devolutivas precedentes poderiam ser utilizadas para negativa de registro de forma genérica, desprezando novas informações e documentos; não consta na nota devolutiva qualquer menção ao não acolhimento das razões apresentas pelos apelantes e nem sequer os motivos da negativa em realizar diligências e vistorias externas.

              Defendem, ainda que embora os documentos amealhados aos autos denotem que a matrícula em comento registra a área de 184.173,50m² ao passo que após a retificação passará a constar 324.271,25m² o que resulta em um acréscimo de aproximadamente 76% na área do imóvel, em nenhum momento estão discutindo o acréscimo da área; as disposições legais sobre o assunto indicam a possibilidade do particular requerer a retificação de registro de imóvel em caso de inserção de medidas perimetrais que altere, ou não, a área; não há limitação legal acerca da extensão da área a ser retificada; seu requerimento em nenhum momento nega o aumento significativo de área, tanto é que apresenta as razões de tal aumento; buscando alternativas para regularizar a situação do imóvel cogitaram a propositura de usucapião extraordinária da "sobra de área".

              Postulam, assim, a reforma da proferida para que seja determinada ao Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Urubici que proceda a qualificação correta do título protocolado sob a égide do protocolo nº 37.327, em sendo negativa a qualificação, seja expedida nota devolutiva levando em consideração os novos documentos e informações prestadas. 
As contrarrazões foram apresentadas.

              Lavrou parecer pela Douta Procuradoria-Geral de Justiça o Exmo. Sr. Dr. Onofre José Carvalho Agostini, manifestando-se pelo conhecimento e desprovimento do recurso.

              Os autos vieram conclusos para julgamento.

               
                              VOTO

               
                              O recurso preenche os requisitos de admissibilidade, motivo pelo qual deve ser conhecido.

              Compulsando-se os autos, verifica-se que os recorrentes são proprietários de uma de área remanescente de 184.173,50 m², do imóvel registrado sob o nº 7.166, com área global de 204.173,50m² e que formularam pedido de retificação do fólio imobiliário, objetivando a correção da sua área para 324.271,25 m², com aumento de cerca de 76% das dimensões.

              Sobre a possibilidade de retificação, estabelece a Lei n. 6.015/1973, em seus artigos 212 e 213, que:  

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

 
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

 
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

[...]

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.  

              Veja-se que o procedimento de retificação de área tem como finalidade adequar o registro imobiliário à realidade do imóvel, corrigindo erros que eventualmente existam na matrícula. Entretanto, não se presta a alterar a configuração do imóvel, nem modificar substancialmente a dimensão do bem, a qual deve ser buscada pelos meios próprios.  

                  No presente caso, a registradora, em sua suscitação de dúvida, explicou, pormenorizadamente, que a pretensão resultaria em aumento significativo da área, bem como desfiguração do imóvel descrito na matrícula.  

                     A propósito, transcreve-se: 

"Em um primeiro momento, a medição resulta em um imóvel com a área de 324.271,25 m², em uma segunda medição, o imóvel resulta em uma área de 340.702,72 m², ou seja, em ambos os casos, o imóvel sofreu um aumento na área, cerca de 76%. Percebe-se que o imóvel, pela descrição da matrícula e conforme levantamento topográfico da situação original, tem formato completamente diverso, que altera drasticamente essa formatação, isso porque na matrícula do imóvel, é indicada a registral negativa, reproduzindo as qualificações registrais anteriores, negando o pedido formulado pelos requerentes. De acordo com os requerentes, a retificação de área estaria sendo utilizada para adequar o registro à situação fática, mas não é isso que se vê nos documentos apresentados.

Na descrição que consta da matrícula há confrontação com um arroio, o qual não aparece nos trabalhos apresentados nos trabalhos apresentados. A área vendida pelo proprietário (Mat. 7.212) era uma área ilhada, e nos trabalhos técnicos a área não está mais ilhada. Além disso, pode-se notar nas imagens do programa de satélite utilizado por esta Serventia que o polígono descrito anteriormente é totalmente diferente do imóvel descrito no projeto de retificação apresentado, o que impossibilita a identificação do imóvel".  

              Ora, é incontroverso que há uma divergência de 76% entre o que os recorrentes alegam corresponder à realidade e o que consta do registro, circunstância que é inviável de ser examinada na via estreita do procedimento administrativo de suscitação de dúvida, por revelar verdadeira hipótese de aquisição de propriedade.

              Aliás, não obstante a documentação acostada pelos recorrentes, como bem salientou o representante do Ministério Público "não restou suficientemente identificado que o imóvel objeto da matrícula é o mesmo identificado no projeto de retificação. Ao contrário, diversas congruências foram apontadas pelo oficial, como o fato de que a descrição da matrícula há confrontação com um arroio, que não aparece nos trabalhos apresentados pelos requerentes à serventia".

              Saliente-se que admitir que as áreas dos imóveis sejam acrescidas substancialmente pela via administrativa, baseando-se em estudos topográficos apresentados unilateralmente pelo proprietário, apresentaria um grande risco de sobreposição de matrículas sobre as mesmas áreas.

              Por este motivo, esta Corte vem entendendo que "embora inexista limite legal para ajuste de área em requerimento administrativo, não se mostra factível que tenha havido uma imprecisão de tamanha monta por mero equívoco de medição, com acréscimo substancial da propriedade imobiliária constante da respectiva matrícula, situação que exige a necessidade de que a controvérsia seja submetida ao judiciário, a fim de zelar pela segurança emanada dos registros públicos e pela correta aplicação dos institutos administrativos e jurídicos" (Processo nº 0045496-18.2020, Conselho da Magistratura, Relator Desembargador Altamiro de Oliveira, j. 10/05/2022)".

              A propósito, cita-se o seguinte julgado:  

RECURSO ADMINISTRATIVO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. PROCEDÊNCIA NA INSTÂNCIA A QUO. INSURGÊNCIA DOS INTERESSADOS. RETIFICAÇÃO DE ÁREA. INVIABILIDADE, PELA VIA ADMINISTRATIVA. AUMENTO CONSIDERÁVEL DA ÁREA DE TERRAS QUE CONFIGURA HIPÓTESE DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE E, PORTANTO, DEVE SER LEVADO AO CRIVO DO PODER JUDICIÁRIO. PRECEDENTES DESTE CONSELHO, INCLUSIVE ENVOLVENDO A MESMA LOCALIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 
"Embora inexista limite legal para ajuste de área em requerimento administrativo, não se mostra factível que tenha havido uma imprecisão de tamanha monta por mero equívoco de medição, com acréscimo substancial da propriedade imobiliária constante da respectiva matrícula, situação que exige a necessidade de que a controvérsia seja submetida ao judiciário, a fim de zelar pela segurança emanada dos registros públicos e pela correta aplicação dos institutos administrativos e jurídicos" (Des. Altamiro de Oliveira). (Processo: 0028996-03.2022 Relator: Gilberto Gomes de Oliveira, Origem: Ponte Serrada, Órgão Julgador: Conselho da Magistratura, Julgado em: 10/04/2023)  

CONSELHO DA MAGISTRATURA. RECURSO ADMINISTRATIVO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA FORMULADA PELA OFICIALA DO REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE TIMBÓ. PROCEDÊNCIA DE DÚVIDA. RECURSO DOS SUSCITADOS. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. DECISÃO QUE, EMBORA CONCISA, CONTÉM FUNDAMENTOS SUFICIENTES E BASEADOS NA LEGISLAÇÃO PERTINENTE AO CASO. CUMPRIMENTO DO ART. 93, IX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PROCEDIMENTO PREVISTO NOS ARTS. 212 E 213 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS (LEI N. 6.015/1973). FINALIDADE DE CORREÇÃO DE EVENTUAL ERRO OU OMISSÃO NA MATRÍCULA. VÍCIOS NÃO DEMONSTRADOS. NEGATIVA REGISTRAL LEGÍTIMA. AUMENTO SUBSTANCIAL DA ÁREA. ANUÊNCIA DOS CONFINANTES. IRRELEVÂNCIA. ELEMENTO QUE NÃO CONSTITUI PROVA INEQUÍVOCA. TENTATIVA DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE CONFIGURADA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (Processo: 0032160-10.2021, Relator: Altamiro de Oliveira, Origem: Timbó, Órgão Julgador: Conselho da Magistratura, Julgado em: 10/05/2022).  

              Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe provimento.