Apelação Cível ns. 2013.038234-2 e 2013.038235-9, de São José
Relatora: Desa. Rosane Portella Wolff
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO E AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO DE ESPAÇO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. MAGISTRADO A QUO QUE JULGA IMPROCEDENTE O PLEITO INDENITÁRIO E PROCEDENTES OS PEDIDOS VERTIDOS NA AÇÃO DE DESPEJO. INCONFORMISMOS DA LOCATÁRIA.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO
AUTORA QUE ALEGA PREJUÍZO EM SEU FATURAMENTO EM VIRTUDE DAS OBRAS DE EXPANSÃO REALIZADAS PELAS RÉS. TENTATIVA DE IMPUTAR ÀS DEMANDADAS A RESPONSABILIDADE PELO SEU INSUCESSO COMERCIAL. TESE NÃO CORROBORADA PELOS ELEMENTOS CONTIDOS NOS AUTOS. ÔNUS QUE INCUMBIA À AUTORA NA FORMA DO PREVISTO NO ARTIGO 333, I, DO CÓDIGO BUZAID. PRECEDENTES DESTA CORTE. PAGAMENTO DE LUVAS EM CASO DE FUTURA RENOVAÇÃO CONTRATUAL. LOCATÁRIA QUE JÁ DEVOLVEU A SALA COMERCIAL OBJETO DA LIDE. ANÁLISE PREJUDICADA.
AÇÃO DE DESPEJO
RECORRENTE QUE PLEITEIA A IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PELOS FUNDAMENTOS APRESENTADOS NA AÇÃO INDENIZATÓRIA. INACOLHIMENTO DAS ALEGAÇÕES QUE OBSTA O SUCESSO DA PRETENSÃO RECURSAL REFERENTE AO DESPEJO.
MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE DESNUDA IMPERIOSA.
RECURSOS CONHECIDOS EM PARTE E DESPROVIDOS.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis ns. 2013.038234-2 e 2013.038235-9, da 2ª Vara Cível da comarca de São José, em que é apelante Líder Grill Ltda. ME e apeladas Brooklyn Empreendimentos S.A. e Itaguaçu Serviços Administrativos Ltda.:
A Quinta Câmara de Direito Civil decidiu, por unanimidade, conhecer em parte dos Recursos e negar-lhes provimento. Custas legais.
O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Exmo. Sr. Des. Luiz Cézar Medeiros, com voto, e dele participou o Exmo. Sr. Des. Henry Petry Junior.
Florianópolis, 4 de abril de 2016.
Rosane Portella Wolff
Relatora
RELATÓRIO
Líder Grill Ltda. ME ajuizou ação condenatória e declaratória com pedido de tutela antecipada n. 064.11.011157-9, na 2ª Vara Cível da comarca de São José, contra Brooklyn Empreendimentos S.A. e Itaguaçu Serviços Administrativos Ltda.
Aduziu em síntese, em sua petição inicial, que: a) EM 16-09-2009 firmou contrato com a requerida Brooklyn, visando a instalação de seu estabelecimento comercial no Shopping Center Itaguaçu; b) assumiu uma série de obrigações acreditando no potencial do empreendimento; c) em março de 2011, as Demandadas, de forma unilateral e arbitrária, iniciaram as obras de expansão do 2º piso do Shopping, onde a Autora se encontra estabelecida; d) os lojistas somente tiveram ciência da obra quando esta já estava em sua fase inicial; e) por conta disso, o número de vagas de estacionamento e o fluxo de clientes diminuíram drasticamente, trazendo prejuízos a todos os lojistas; f) a Autora sofreu abrupta queda de faturamento; g) o contrato objeto da relação jurídica discutida nos autos deve observar a Lei do Inquilinato; h) as Rés descumpriram inúmeras obrigações contratuais; i) estão presentes os requisitos necessários para a configuração do dever de indenizar; j) o ato ilícito resta configurado, tendo em vista a falta de comunicação prévia acerca da obra; k) houve, inegavelmente, abalo moral, danos materiais e lucros cessantes; l) a Autora deixou de auferir lucro no faturamento de março, abril e maio de 2011, se comparados aos mesmos meses do ano anterior, no importe de R$ 98.878,18 (noventa e oito mil, oitocentos e setenta e oito reais e dezoito centavos); m) a compensação dos valores pleiteados com aqueles em que ficou inadimplente com as Rés; n) a cobrança de luvas para renovação contratual é descabida.
Requereu então, em sede de antecipação de tutela, que as Demandadas se abstenham de efetuar ação de cobrança ou de despejo no decorrer das obras noticiadas. No mérito, pugnou pela condenação das Rés ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, pela declaração de ilegalidade da cobrança de luvas, ou, alternativamente, a restituição dos valores despendidos na reforma do imóvel (fls. 2-26).
A antecipação de tutela, anteriormente concedida (fl. 112), foi parcialmente revogada (fl. 175).
Citadas, as Requeridas apresentaram contestação (fls. 187-211), sustentando, em síntese, que: a) a obra de expansão do shopping não trouxe prejuízos aos lojistas; b) a auditoria juntada aos autos demonstra um incremento de até 80% nas vendas da loja, no período de fevereiro a julho de 2011; c) os debitos da Autora com as Rés se iniciaram em 2010, ou seja, antes do início da obras, conforme confissão de dívida anexada; d) a Autora é a verdadeira responsável pelo insucesso de seu negócio, de acordo com o relatório de auditoria juntado ao feito; e) inexiste dever de indenizar, ante a culpa exclusiva da Autora; f) apenas exerceu regularmente seu direito ao realizar obras no empreendimento, visando sua melhoria e adequação ao mercado crescente; g) não existe nexo causal entre a conduta das Demandadas e o alegado dano; h) alternativamente, que o quantum indenizatório seja fixado com razoabilidade e não configure enriquecimento sem causa; i) a Autora é devedora de diversos meses de aluguel e encargos, descumprindo suas obrigações contratualmente assumidas; j) a cobrança das luvas para renovação contratual é lícita e prevista no contrato; e k) seja revogada a medida liminar.
Ao final, pugnaram pela improcedência da ação.
Intimada, a Autora apresentou réplica (fls. 291-297).
Às fls. 307-321, a Ré Brooklyn Empreendimentos S.A. manifestou-se acerca da réplica.
Posteriormente, juntou documentos (fls. 335-527), os quais foram impugnados (fls. 531-535).
Em paralelo tramitou ação de despejo cumulada com cobrança. Tal demanda - autos n. 064.11.011465-9 - foi aforada por Brooklyn Empreendimentos S.A. contra Líder Grill Ltda. ME.
No pórtico inaugural (fls. 1-12), arguiu a Locadora que mantinha contrato de locação de imóvel com Lider Grill Ltda ME, a qual estava inadimplente com o pagamento de aluguéis e demais encargos no valor de R$ 67.316,04 (sessenta e sete mil, trezentos e dezesseis reais e quatro centavos). Por tal razão, requereu o despejo da Locatária, inclusive liminarmente, bem como sua condenação ao pagamento dos valores contratuais inadimplidos.
Na decisão de fls. 25-26 foi deferido o pedido liminar de despejo, mediante caução, determinando-se a intimação da Locatária para que, no prazo de 15 (quinze) dias, desocupasse o imóvel, facultando-lhe, no mesmo lapso, a purgação da mora.
Registre-se que, apesar de cientificada mediante carga dos autos (fl. 252, autos n. 064.11.011157-9), não houve resposta à exordial.
A Locadora, às fls. 47-49, informou a devolução da sala comercial e requereu o julgamento antecipado da lide.
Sobreveio Sentença que apreciou em conjunto as lides, em cuja parte dispositiva restou consignado:
Ante o exposto, na forma do art. 269, I, do CPC:
a) JULGO IMPROCEDENTE o pedido veiculado na exordial da ação ordinária 064.11.011157-9; custas e honorários pela Líder Grill, estes fixados em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), considerando-se o valor dado à causa (CPC, art. 20, § 4º).
b) JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na Ação de Despejo 064.11.0011465-9, condenando a Líder Grill Ltda a pagar à Brooklyn Empreendimentos Imobiliários a importância correspondente aos alugueres e demais verbas locatícias vencidos e não pagos, relativamente ao contrato de locação em tela, isso até a entrega das chaves (fls. 50 dos autos da Ação de Despejo).
Custas e honorários nesta última ação, também pela Líder Grill Ltda, estes fixados em R$ 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.
Determino a expedição de alvará judicial, em nome da Brooklyn, para fins de saque dos valores parciais depositados, os quais haverão de ser abatidos do montante do débito em aberto.
Como a definição do valor a ser pago (ação de despejo) depende apenas de simples cálculo aritmético, o pagamento deverá ser efetuado no prazo de 15 (quinze) dias, a partir da intimação da sentença (é como penso que deva ser interpretada a lei, no que tange ao prazo para satisfazer o valor da condenação, respeitadas as opiniões contrárias), a teor do art. 475-J, caput, do CPC, sob pena de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
(fls. 546-547).
A Locatária, inconformada com a prestação jurisdicional, interpôs Apelação (fls. 553-576), alegando, em suma que: a) o contrato objeto da relação jurídica discutida nos autos deve observar a Lei do Inquilinato; b) as Requeridas descumpriram inúmeras obrigações contratuais; c) estão presentes os requisitos necessários para a configuração do dever de indenizar; d) o ato ilícito resta configurado, tendo em vista a falta de comunicação prévia acerca das obras; e) a documentação constante nos autos comprova uma queda de aproximadamente R$ 30.000,00 (trinta mil reais) no faturamento mensal da autora, o que é o suficiente para desestabilizar qualquer empresa; f) a cobrança de luvas para renovação contratual é descabida; g) pelo menos outras 4 (quatro) lojas fecharam suas portas pelos mesmos problemas enfrentados pela Apelante; h) ante o descumprimento das obrigações das Apeladas, que culminou no insucesso de seu comércio, merece indenização a título de lucros cessantes; e i) alternativamente, deve-se aplicar o art. 368 do Código Civil, no que couber.
Pleiteou, assim, pelo provimento do Recurso para que sejam julgados procedentes os pedidos vertidos na inicial da ação indenizatória e improcedentes os da ação de despejo.
Intimadas, as Apeladas apresentaram as contrarrazões (fls. 585-619).
Dessarte, vieram os autos a este Areópago.
É o necessário relato.
VOTO
A Apelante pretende, em resumo, a reforma da sentença que julgou improcedente pleito indenizatório, para que as Rés sejam condenadas a reparar alegado prejuízo por lucros cessantes que assevera ter sofrido, em razão de obras de expansão do 2º piso do Shopping Itaguaçu, onde mantinha o seu estabelecimento comercial.
Argumenta que tais obras teriam diminuído drasticamente o número de vagas de estacionamento e o fluxo de clientes, trazendo prejuízos consistentes na abrupta queda de seu faturamento.
O Recurso, entretanto, não merece prosperar.
Sobre a locação de espaço comercial em Shopping Center, o art. 54 da Lei n. 8.245/1991 prevê que "nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping centers, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas em lei".
Com efeito, da Escritura Pública Declaratória de Normas Gerais das Locações do Shopping Center Itaguaçu, extrai-se que a declarante Brooklyn Empreendimentos S.A., se reservou o direito de, em qualquer época e a seu critério, alterar, criar, fechar, transformar, ampliar ou reduzir quaisquer áreas do Shopping Center Itaguaçu (fls. 45-46).
Dessa forma, sobressai dos autos que as Demandadas, ao realizarem a obra de expansão em discussão, estavam agindo dentro de seu exercício regular de direito, logo, não constituindo ato ilícito.
Resta saber, se a obra ocasionou a ruína da Autora, como esta sustenta.
Pois bem.
Os proprietários e administradores de shopping não podem ser responsabilizados por eventual insucesso de lojista, a menos que reste comprovado cabalmente no feito que foram os responsáveis diretos para tal ou, ainda, que contribuíram para tanto.
Nesse sentir, colhe-se deste Areópago:
APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. INDISPONIBILIDADE DE BENS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER. INSUCESSO DO EMPREENDIMENTO. - IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM.
[...] (3) RESPONSABILIDADE CIVIL DO EMPREENDEDOR. INSUCESSO COMERCIAL DO LOJISTA. AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO.
- Nos contratos de locação em shopping center, as partes envolvidas devem desenvolver uma parceria, com a assunção recíproca de obrigações ao desenvolvimento do negócio, descabendo, em regra, por ausência de um firme nexo de causalidade entre as condutas e os danos, reconhecer a responsabilidade civil do empreendedor pelo insucesso comercial do lojista, porquanto não basta a diligência e a boa atuação daquele para garantir o sucesso comercial deste, eis que é dado ao lojista, enquanto elemento atuante na linha de fronte da realização negocial perante o consumidor, também bem desempenhar o seu papel na consecução empresarial, devendo ser capacitado a tanto, não podendo descurar, de antemão, dos riscos inerentes à qualquer prática no mundo dos negócios, os quais lhe cabe mensurar e atenuar, notadamente quando o insucesso envolver fatores atribuíveis não apenas às diversas partes envolvidas, mas, também, a elementos não componentes da relação, refugindo às forças de controle dos indivíduos contratantes.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
(Apelação Cível n. 2013.081417-9, rel. Des. Henry Petry Junior, j. 12-2-2015, destacou-se).
No caso, não se verifica nos autos o ventilado descumprimento das obrigações contratuais imputada às Recorridas pela Recorrente, fulcrado especialmente na diminuição do fluxo de clientes, culminando na queda de faturamento, em virtude da obra.
A propósito, essa prova incumbia à Apelante, a teor do art. 330, II, do Código Buzaid.
Outrossim, as guias de informação de faturamento juntadas aos autos (fls. 100-107), - documentos em que a Locatária se escora na busca de sua pretensão - apesar de denotarem certa queda de faturamento em relação ao mesmo período do ano anterior, não são capazes de comprovar que essa diminuição foi ocasionada pela obra de expansão do shopping.
Sem falar que essas guias são documentos preenchidos à mão e produzidos unilateralmente, sem qualquer força ou respaldo fiscal.
E, se tanto não bastasse, verifica-se do arcabouço probatório contido no caderno processual que a Inquilina, antes mesmo do início das obras, já não estava conseguindo arcar com as suas obrigações locatícias, de acordo com o Instrumento Particular de Confissão de Dívidas firmado com a Locatária, para o parcelamento de débitos remanescentes dos aluguéis mínimos e encargos cujos vencimentos se deram em dezembro de 2010 e janeiro de 2011 (fls. 235-236), demonstrando assim, que sua saúde financeira já não era favorável, e isso, frise-se, em época que a Autora tinha bom movimento, como ela própria alega e demonstra no vídeo colacionada à fl. 89.
Desta forma, não se fazem presentes os elementos essenciais da responsabilidade civil para condenação das Demandadas ao pagamento de indenização por danos de qualquer natureza.
De mais a mais, saliente-se que não existiu demonstração evidente de descumprimento contratual ou, ainda, de conduta ativa ou omissiva das Apeladas, que tenha sido apta a acarretar eventual dano a Autora.
A propósito, dos julgados desta Corte, captura-se:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. LOCAÇÕES. CENTRO COMERCIAL. SUSTENTADO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DAS RÉS. OBRIGAÇÃO DE INAUGURAR O EMPREENDIMENTO COM O TOTAL DE 120 LOJAS NÃO COMPROVADA. EMPREENDEDOR QUE, INVESTIDO DO "TENANT MIX", PODE EFETUAR ALTERAÇÕES, NOS TERMOS DO REGULAMENTO, NO EXERCÍCIO DA SUA ATRIBUIÇÃO. MODIFICAÇÃO DOLOSA NÃO DEMONSTRADA. DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES DE LIMPEZA, CONSERVAÇÃO E VIGILÂNCIA TAMBÉM NÃO PROVADO. ANEMIA PROBATÓRIA SOBRE A TESE INICIAL. INSUCESSO DO EMPREENDIMENTO QUE NÃO PODE SER TRANSFERIDO AO LOCADOR, TRATANDO-SE DE RISCO DO NEGÓCIO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.
"A responsabilidade por eventual malogro/fracasso no desenvolvimento da atividade empresarial instalada nas dependências de shopping center não pode ser atribuída à administradora do empreendimento, haja vista tratar-se de risco inerente à atividade empresarial em espécie, de modo que o sucesso no negócio atrela-se às decisões negociais tomadas única e exclusivamente pelos proprietários, gerentes e funcionários, estes sim, responsáveis pelo sucesso ou quebra da empresa" (TJSC, Apelação Cível nº 2007.048178-2, de Criciúma, Relª. Desª. Salete Silva Sommariva, j. 07-02-2008).
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(Apelação Cível n. 2014.044844-7, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, j. 19-11-2015, sublinhou-se).
Por todo o exposto, não há como acolher a pretensão indenizatória, permanecendo a sentença incólume.
Quanto ao pedido de vedação de cobrança das luvas em caso de ocorrer renovação contratual, este resta prejudicado de análise, tendo em vista a devolução da sala comercial (fl. 50 da ação de despejo).
Quanto a ação de despejo, a Recorrente pleiteia simplesmente a improcedência da actio pelo que foi apresentado no Recurso da ação indenizatória.
Contudo, uma vez que foi inacolhida a suso referida Apelação, desnuda-se plenamente descabido o acolhimento da pretensão de reforma da sentença no aspecto.
É o quanto basta.
Ante o exposto, por unanimidade, conhece-se em parte dos Recursos e nega-se-lhes provimento.
Gabinete Desa. Rosane Portella Wolff
