Agravo de Instrumento n. 2015.029950-0, de Biguaçu
Relator: Des. Mariano do Nascimento
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DISSOLUÇÃO DE SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. DECISÃO QUE DETERMINA O LEVANTAMENTO DE AVERBAÇÃO DA TRAMITAÇÃO DA DEMANDA EM MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. TERRENO SOBRE O QUAL SE ENCONTRA CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO COMERCIAL EM ANDAMENTO. INSURGÊNCIA DO AUTORES. SUPOSTA NECESSIDADE DE DAR PUBLICIDADE COMO FORMA DE INIBIR ALEGAÇÕES DE DESCONHECIMENTO DE VÍCIO POR PARTE DE TERCEIROS ADQUIRENTES. TESE ACOLHIDA. MEDIDA DE NATUREZA MERAMENTE ACAUTELATÓRIA, QUE NÃO REPRESENTA RESTRIÇÃO ÀS PRERROGATIVAS CONFERIDAS AO PROPRIETÁRIO. AÇÃO DE ORIGEM COM POSSÍVEIS EFEITOS REIPERSECUTÓRIOS. APLICAÇÃO DO ART. 167, INC. I, "21" DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. PRESSUPOSTOS NECESSÁRIOS DEVIDAMENTE DEMONSTRADOS. DECISÃO QUE DEVE SER REFORMADA PARA MANTER A AVERBAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
"Ainda que o objeto da demanda não seja especificamente de direitos reais, muito menos há título executivo que garantiria a averbação da existência da demanda de modo mais simplificado, nos termos do artigo 615-A, do Código de Processo Civil, diante do poder geral de cautela atribuído ao julgador, nos termos do artigo 798 do Código de Processo Civil e, considerando a situação narrada e a presença dos requisitos ensejadores, poderá o magistrado excepcionalmente deferir o pleito de averbação a respeito da ação na matrícula dos imóveis da parte requerida visando a efetividade da prestação jurisdicional perquirida." (TJSC, AI n. 2015.006141-3, de Içara, rel. Des. Saul Steil. J. em: 18-8-2015).
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n. 2015.029950-0, da comarca de Biguaçu (2ª Vara Cível), em que é agravante Felisberto Odilon Córdova Filho, e agravados Francesco de Martino, Laura Nagyova e De Martino - Incorporadora, Construtora e Venda de Imóveis Ltda:
A Primeira Câmara de Direito Comercial decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento. Custas legais.
Participaram do julgamento, realizado nesta data, as Excelentíssimas Senhoras Desembargadoras Substitutas Janice Goulart Garcia Ubialli e Cinthia Beatriz da S. Bittencourt Schaefer.
Florianópolis, 7 de abril de 2016.
Mariano do Nascimento
PRESIDENTE e Relator
RELATÓRIO
Felisberto Odilon Córdova Filho interpôs agravo de instrumento da decisão proferida nos autos da ação de dissolução de sociedade em conta de participação c/c condenatória de obrigação de fazer e pedido de perdas e danos n. 0301355-20.2014.8.24.0007, oferecida por si, conjuntamente com Felisberto Odilon Córdova e Gabriela Zapelini Córdova, em face de De Martino - Incorporadora, Construtora e Venda de Imóveis Ltda, Francesco de Martino e Laura Nagyova, na qual a magistrada rejeitou os embargos declaratórios opostos pelos autores, mantendo incólume decisão anterior que deferiu o levantamento de averbação acerca da tramitação da demanda em matrícula imobiliária.
Irresignado, o agravante aduziu, em síntese, que: a) é cristalina a inteligência da obrigação de se averbar a publicidade da demanda na matrícula de imóvel como forma de inibir alegações de desconhecimento de vícios por parte de terceiros adquirentes; e b) é imprescindível a concessão de efeito suspensivo, uma vez presentes os princípios norteadores do instituto. Juntou documentos (fls. 10/73).
Deferido o efeito suspensivo pleiteado (fls. 77/81), os agravados, devidamente intimados, deixaram de ofertar suas contrarrazões (fl. 94).
Este é o relatório.
VOTO
De antemão, conheço do agravo de instrumento interposto, porquanto presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade.
Vislumbra-se do caderno processual que o agravante, juntamente de Felisberto Odilon Córdova e Gabriela Zapelini Córdova, ajuizou ação de dissolução de sociedade em conta de participação c/c condenatória de obrigação de fazer e pedido de perdas e danos em face dos agravados, ao argumento de suposta ocorrência de desvio de dinheiro e apropriação indébita no âmbito da sociedade, tendo requerido, entre outros pontos, a devolução do montante equivalente a R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), a dação em pagamento de imóveis e a averbação da ação nas matrículas imobiliárias n. 23.580, 23.581 e 27.855, relativas a terrenos envolvidos no empreendimento e registradas no Ofício de Registro de Imóveis de Biguaçu.
Após deferido o pedido de averbação da demanda nas três matrículas indicadas (fls. 80/81), a magistrada de origem, em análise de petitório dos agravados pelo levantamento, decidiu por indeferir o pleito no tocante àquelas de n. 23.580 e 23.581, autorizando, entretanto, o cancelamento da averbação na de n. 27.855.
Fundamentou sua decisão no fato de que as duas torres comerciais que estão sendo construídas pela sociedade restringem-se ao último terreno mencionado, sendo que "as averbações existentes sobre as unidades autônomas estão impossibilitando a alienação das mesmas, o que tende a causar graves prejuízos aos réus e, eventualmente, aos próprios demandantes" (fls. 17/18).
Rejeitados os embargos de declaração opostos em face desta decisão, insurge-se o agravante por meio do presente agravo de instrumento.
Pois bem. A decisão vergastada deve ser reformada.
A medida pleiteada na peça inicial pela averbação da ação nas matrículas dos imóveis nutre caráter meramente acautelatório, primeiro por resguardar eventuais terceiros de boa-fé, cientificando-lhes da existência de demanda em andamento em desfavor do proprietário, e, em segundo plano, ao garantir a efetividade da prestação jurisdicional.
O pedido encontra amparo na Lei n. 13.097/2015 que, em seu art. 54, inc. IV, dispõe:
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
[...]
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.
Ademais, haja vista que a demanda pode vir a ter efeitos reipersecutórios, pela presença de pedido de dação em pagamento dos imóveis adquiridos pela sociedade em conta de participação, é aplicável à hipotese o art. 167, inc. I, "21" da Lei de Registros Públicos, in verbis:
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I - o registro:
[...]
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
Ressalta-se, outrossim, que a medida não representa impedimento a ato de alienação dos imóveis ou restrição de modo geral aos direitos advindos das propriedade, não gerando, deste modo, qualquer prejuízo concreto e direto aos agravados.
Com relação aos pressupostos exigidos para o deferimento de medida cautelar, evidencia-se a verossimilhança, consoante fundamentação alhures, e o periculum in mora, uma vez que a ausência da averbação pode importar em lesão grave irreparável ou de difícil reparação.
Colhe-se acórdãos deste Sodalício em análise de casos semelhantes:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRETENSÃO DE AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA DEMANDA NA MATRÍCULA DE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA AGRAVADA. PEDIDO INDEFERIDO NA ORIGEM. POSSIBILIDADE, CONTUDO, DE ACOLHIMENTO DO PLEITO. MEDIDA MERAMENTE ENUNCIATIVA, QUE NÃO IMPEDE A ALIENAÇÃO OU MALFERE QUALQUER DIREITO DERIVADO DO DOMÍNIO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO À AGRAVADA. INTERESSE INEQUÍVOCO DA RECORRENTE. INDÍCIOS DO DIREITO DE RECEBIMENTO DA VERBA HONORÁRIA. PODER GERAL DE CAUTELA DO JUIZ. PRIMAZIA PELA EFETIVIDADE DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. DECISÃO REFORMADA. "Ainda que o objeto da demanda não seja especificamente de direitos reais, muito menos há título executivo que garantiria a averbação da existência da demanda de modo mais simplificado, nos termos do artigo 615-A, do Código de Processo Civil, diante do poder geral de cautela atribuído ao julgador, nos termos do artigo 798 do Código de Processo Civil e, considerando a situação narrada e a presença dos requisitos ensejadores, poderá o magistrado excepcionalmente deferir o pleito de averbação a respeito da ação na matrícula dos imóveis da parte requerida visando a efetividade da prestação jurisdicional perquirida." (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2015.006141-3, de Içara, rel. Des. Saul Steil, j. 18-08-2015). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, AI n. 2015.062806-2, de Itajaí, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber. J. em: 28-1-2016) (grifei).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. AVERBAÇÃO DE EXISTÊNCIA DA DEMANDA EM MATRÍCULA DE IMÓVEL DA AGRAVADA. - INTERLOCUTÓRIO NEGATIVO. (1) PLEITO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CARÁTER ACAUTELATÓRIO DA MEDIDA. FUNGIBILIDADE. POSSIBILIDADE. - "Em razão do princípio da fungibilidade das tutelas de urgências, estampado no artigo 273, § 7º do Código de Processo Civil, o magistrado está autorizado a conhecer e deferir como cautelar, o pedido antecipatório formulado pela parte autora, desde que preenchidos os seus respectivos pressupostos." (TJSC, AI n. 2012.019547-8, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, j. em 20.02.2014). (2) AVERBAÇÃO DE EXISTÊNCIA DA AÇÃO EM MATRÍCULA DE IMÓVEL DA AGRAVADA. POSSIBILIDADE. EMPRESA DEMANDADA EM DIVERSAS AÇÕES. PUBLICIDADE DA SITUAÇÃO A TERCEIROS. GARANTIA DE EVENTUAL EXECUÇÃO. MEDIDA QUE NÃO ACARRETA PREJUÍZO À PROPRIEDADE. FUMUS BONI IURIS E PERICULUM IN MORA EVIDENCIADOS. - Diante da existência de diversas ações nas quais a agravada é demandada (dentre outras, condenatórias e executórias), e da necessidade de tornar pública a situação a terceiros porventura interessados no imóvel, impõe-se a concessão da medida pleiteada, devendo ser averbada a existência da presente demanda na matrícula do imóvel da empresa recorrida. - "O art. 167, I, alínea 21 da Lei de Registros Públicos reza que 'no registro de imóveis, além da matrícula, serão feitos o registro das citações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis'. In casu, o registro da averbação não impede a concretização de negócios, que só serão ineficazes em relação aos terceiros, caso assim realizados. Terão por efeito, ao contrário, conferir cientificações a terceiros do pleito judicial pendente, evitando posterior alegação de boa-fé por parte de eventuais adquirentes dos bens do devedor. Em suma, na ação de rescisão contratual intentada, os autores pretendem dar publicidade no sentido de que a construtora requerida está sendo acionada, registrando a averbação da existência da actio, c/c perdas e danos à margem da matrícula da unidade autônoma [...], objeto do litígio. Sem esse registro no Álbum Imobiliário, não há o conhecimento de terceiro presumido, ficto ou real, porque o nosso sistema registral é que confere essa publicidade, o que possibilitaria à requerida negociar a fração ideal do solo comprometida com os autores até a quitação do feito referido. Assim, o terceiro de boa-fé louva-se sempre no que consta nos Registros Públicos. A respeito do imóvel, da vida do imóvel, só há de valer contra ele, sem ter eficácia, aquilo que lá se encontra. (TJSC, AI n. 2001.007777-9, rel. Des. Carlos Prudêncio, j. em 26.02.2002) DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO (TJSC, AI n. 2015.054430-2, da Capital, rel. Des. Henry Petry Junior. J. em: 29-10-2015) (grifei).
Diante de todo o exposto, conheço do recurso e dou-lhe provimento para revogar a decisão combatida, mantendo-se a averbação da demanda de origem na matrícula imobiliária n. 27.855, registrada no Ofício de Registro de Imóveis de Biguaçu.
É como voto.
Gabinete Des. Mariano do Nascimento
