Agravo de Instrumento Nº 5054353-27.2021.8.24.0000/SC



RELATOR: Desembargador GUILHERME NUNES BORN


AGRAVANTE: ARTE SUL ENGENHARIA E CONSTRUCAO LTDA AGRAVANTE: DILSO BRANDELERO AGRAVANTE: ELENICE FATIMA TACCA BRANDELERO AGRAVANTE: MARIZA FATIMA FABIANI BRANDELERO AGRAVANTE: VILMAR BRANDELERO AGRAVADO: BANCO DO BRASIL S.A.


RELATÓRIO


1.1) Da inicial
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por  ARTE SUL ENGENHARIA E CONSTRUCAO LTDA em face de BANCO DO BRASIL S.A., com pedido de antecipação da tutela recursal contra a decisão interlocutória proferida na ação de execução título extrajudicial n.º 0301113-40.2018.8.24.0001  que indeferiu os pedidos de suspensão da execução e de nova avaliação do imóvel matriculado sob o n.º 2.261 no Cartório de Registro Imóveis da Comarca de Abelardo Luz-SC (evento 75 da origem).
Alega a parte agravante, em síntese, a necessidade de suspensão da execução, sob o fundamento que a demanda está garantida pelo imóvel penhorado e também pelo fato que o bem apresenta valor de mercado superior a 12 vezes o débito.
Sustentou a necessidade de nova avaliação do imóvel por meio de perícia técnica especializada, uma vez que a "avaliação é totalmente genérica e feita sem critérios técnicos e objetivos, não demonstrando, satisfatoriamente, o motivo pelo qual foi avaliado o bem em R$ 1.860.000,00" (evento 1, fl. 12).
Mencionou que pela avaliação realizada pela Imobiliária Bizzon Ltda, o valor do imóvel é de R$2.310.192,90 (dois milhões e trezentos e dez mil e cento e noventa e dois reais e noventa centavos).
Aduziu, ainda, que no ano de 2017, "através do registro 13.2261, os Agravantes averbaram a edificação de 673,51 m2 (311,01 m2 comercial e 362,50m2 residencial), realizada sob o imóvel, sendo que, naquela oportunidade e para fins tributários, o imóvel foi avaliado em R$ 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil reais)"(evento 1, fl. 13).
Ao final, requereu a antecipação de tutela recursal para suspender a execução e a modificação da decisão agravada. 
1.2) Da decisão agravada
Por decisão interlocutória (evento 75 da origem), proferida em 06/09/2021, a Juíza Substituta Rayana Falcão Pereira Furtado indeferiu os pedidos de suspensão da execução e de nova avaliação do imóvel matriculado sob o n.º 2.261 no Cartório de Registro Imóveis da Comarca de Abelardo Luz-SC.
1.3) Da decisão monocrática
Em sede de análise preliminar do recurso, este Relator, no dia 13/10/2021, deferiu o pedido de efeito suspensivo almejado (evento 8).
1.4) Das contrarrazões
Apresentada (evento 23).
Após, ascenderam os autos a este Colegiado. 

VOTO


2.1) Do objeto recursal
Versa a questão recursal sobre a avaliação do imóvel e a suspensão da execução.
2.2) Do juízo de admissibilidade
Conheço do recurso porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos admissibilidade, eis que ofertado a tempo e modo, recolhido o devido preparo e evidenciado o objeto e a legitimação.
2.3) Do mérito
2.3.1) Da (re)avaliação dos imóveis
Busca a parte modificar a decisão que indeferiu seu pedido para nova avaliação do imóvel penhorado.
Adianta-se, a pretensão da parte agravante merece agasalho.
Sobre a avaliação, dispõe o Código de Processo Civil:
Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça.
Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.
[...]
Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:
I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;
II - o valor dos bens.
[...]
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:
I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;
II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;
III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.
Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.
A respeito, Cristiano Imhof escreve:
Como deve ser realizada a avaliação pelo oficial de justiça. [...] O presente dispositivo legal trata da forma como deverá ser realizada a avaliação pelo oficial de justiça e os seus requisitos. Observa-se que o legislador apenas imprimiu uma redação mais clara, abrangente e apropriada para tão importante peça processual. Portanto, a avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram e II - o valor dos bens.[...]Art. 873, 'caput' e incs. I ao III novo CPC. [...] O artigo 873, 'caput' e incisos I ao III do novo CPC conserva o mesmo sentido da redação do artigo 683, caput' e incisos I ao III do CPC/1973, definindo as hipóteses nas quais será admitida nova avaliação. São elas: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem e III - quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. [...] Outrossim, no que se refere aos incisos I e II, cabe à parte que questiona a avaliação trazer, com a impugnação, a prova do equívoco ou da inconsistência do resultado, ou, em se tratando do inciso II, os indicativos da majoração ou diminuição do valor. E isso porque a regra é que ocorra somente um avaliação, não bastando mero descontentamento ou a mera alegação de que o laudo de avaliação do oficial de justiça avaliador, que possuí fé pública, está incorreto, para que se configure a hipótese do artigo 873, inciso I ou inciso II. (Novo código de processo civil comentado. 2. ed. São Paulo: BookLaw, 2016. p. 1280-1281)
No caso em apreço, o meirinho, em 06/10/2020, avaliou o imóvel da seguinte forma (evento 68 da origem):
LAUDO DE AVALIAÇÃOTERRENO: conforme se vislumbra da imagem em anexo (foto 1) o imóvel possui boa localização, estando próximo a zona central da cidade, de frente para a rua Adelar Begnini e entre as ruas Prof. José de Andrade e Egídio João Guerra, todas asfaltadas. Possui área de 200m², sendo 10m de frente e 20m laterais, com as confrontações que constam na matrícula.VALOR AVALIADO: R$ 80.000,00 BENFEITORIA: Sobre o referido terreno foi construído um edifício de alto padrão em bom estado de conservação, com 4 pisos (conta com três apartamentos e ampla sala comercial, sede da empresa executada. Não possui garagem), menos de 5 anos de idade e área construída de R$ 673,51m², conforme averbação registrada em sua matrícula no início do ano de 2017.VALOR AVALIADO: R$ 1.780.000,00
VALOR TOTAL DA AVALIAÇÃO: R$ 1.860.000,00 (um milhão, oitocentos e sessenta mil reais)
Logo, percebe-se que o imóvel é complexo, demandando conhecimento específico, pois há o terreno e um edifício de 4 (quatro) andares com apartamento e salas comerciais.
No entanto, o laudo do Oficial de Justiça é superficial, limitou-se a indicar a metragem do terreno e da edificação e estimou o valor sem indicar o parâmetros.
Em contrapartida, a parte agravante apresentou avaliação de profissional da área (evento 69, informação 2 da origem), realizada em 05/11/2018, no valor de R$ 2.310.192,90 (dois milhões, trezentos e dez mil, cento e noventa e dois reais e noventa centavos).
Portanto, é possível evidenciar uma discrepância significativa de quase 30% entre a avaliação do meirinho e da imobiliária, a qual foi elaborada dois anos antes, o que também causa estranheza, porque com o passar dos anos os imóveis se valorizam.
Inclusive, outra informação importante, é a averbação da edificação de 673,51 m2 (311,01 m2 comercial e 362,50m2 residencial) no Registro de Imóveis, que foi pelo valor de R$2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil reais), o que corrobora com a divergência em relação a avaliação do meirinho (evento 69, informação 3 da origem).
Diante disso, apesar do Oficial de Justiça possuir fé pública, o caso em voga merece atenção pelo fato de necessitar conhecido técnico, diante das características do imóvel (terreno e um edifício de 4 andares com apartamento e salas comerciais) e aliado a diferença entre os valores das avaliações, faz-se necessária uma nova avaliação do imóvel n. 2.261 no Cartório de Registro Imóveis da Comarca de Abelardo Luz-SC.
A propósito:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INTERLOCUTÓRIA QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEL REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. INSURGÊNCIA DO EXECUTADO. DISPARIDADE SIGNIFICATIVA COM O LAUDO APRESENTADO PELO EXECUTADO. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO RECONHECIDA. INTELIGÊNCIA DO ART. 873, I, DO CPC/2015. DECISÃO REFORMADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS RECURSAIS. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE OFÍCIO EM RAZÃO DA NATUREZA JURÍDICA DA DECISÃO RECORRIDA E DA CONSEQUENTE INEXISTÊNCIA DE FIXAÇÃO DA VERBA EM PRIMEIRO GRAU. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 4003839-24.2020.8.24.0000, de Rio do Sul, rel. Des. Sérgio Izidoro Heil, Quarta Câmara de Direito Comercial, j. 14-07-2020).
E mais:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. TOGADO A QUO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO REALIZADA POR MEIRINHO. INSURGÊNCIA DA DEVEDORA. DIREITO INTERTEMPORAL. DECISÃO PUBLICADA EM 6-3-20. INCIDÊNCIA DO PERGAMINHO FUX.PRETENDIDA REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO. ACOLHIMENTO. DISPARIDADE SIGNIFICATIVA DA MENSURAÇÃO REALIZADA PELO OFICIAL DE JUSTIÇA COM O PARECER TÉCNICO ACOSTADO PELA EXECUTADA, ASSINADO POR PROFISSIONAIS CADASTRADOS NO CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. EXEGESE DO ART. 873, INCISO I, DO CPC. DECISÃO REFORMADA.RECURSO PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5007648-05.2020.8.24.0000, de TJSC, rel. Des. JOSÉ CARLOS CARSTENS KOHLER, 4ª Câmara de Direito Comercial, j. 16-06-2020).
Portanto, o recurso é provido neste particular para determinar a realização de nova avaliação sobre o imóvel n. 2.261 no Cartório de Registro Imóveis da Comarca de Abelardo Luz-SC.
2.3.2) Da suspensão da execução
Sustenta a parte agravante que é necessária a suspensão da ação até a resolução dos embargos à execução n. 0302287-84.2018.8.24.0001 porquanto a demanda está garantida pelo imóvel penhorado e também pelo fato que o bem apresenta valor de mercado superior a 12 vezes o débito.
Pois bem, a parte agravante já pugnou pela concessão de efeito suspensivo naqueles embargos à execução, o que foi negado (vide evento 11 daquela demanda).
Desta forma, não se vê qualquer justificativa legal para obstar o curso da ação de execução, ou seja, não há nenhuma das hipóteses do art. 921 do CPC, mostrando-se acertada a decisão.
2.4) Do Fechamento
2.4.1) conheço do recurso para dar-lhe parcial provimento para determinar a realização de nova avaliação sobre o imóvel n. 2.261 no Cartório de Registro Imóveis da Comarca de Abelardo Luz-SC.
3.0) Conclusão
 Voto por conhecer e dar-lhe parcial provimento ao recurso.

Documento eletrônico assinado por GUILHERME NUNES BORN, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.tjsc.jus.br/eproc/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 1513646v26 e do código CRC 28af0b0d.Informações adicionais da assinatura:Signatário (a): GUILHERME NUNES BORNData e Hora: 2/12/2021, às 16:30:22

 

 












Agravo de Instrumento Nº 5054353-27.2021.8.24.0000/SC



RELATOR: Desembargador GUILHERME NUNES BORN


AGRAVANTE: ARTE SUL ENGENHARIA E CONSTRUCAO LTDA AGRAVANTE: DILSO BRANDELERO AGRAVANTE: ELENICE FATIMA TACCA BRANDELERO AGRAVANTE: MARIZA FATIMA FABIANI BRANDELERO AGRAVANTE: VILMAR BRANDELERO AGRAVADO: BANCO DO BRASIL S.A.


EMENTA


AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONSÓRCIO DE IMÓVEIS. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE INDEFERIU O PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL E INDEFERIU O PEDIDO PARA SUSPENDER A EXECUÇÃO. INSURGÊNCIA DA PARTE EXECUTADA.
MÉRITO. IMPUGNAÇÃO A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL REALIZADA PELO MEIRINHO. IMÓVEL COMPLEXO COM EDIFÍCIO DE 4 ANDARES COM APARTAMENTOS E SALAS COMERCIAIS. NECESSIDADE DE CONHECIMENTO ESPECÍFICO SOBRE A AVALIAÇÃO. AUSÊNCIA DE CLAREZA NA CERTIDÃO DO MEIRINHO SOBRE A CONSIDERAÇÃO DO TERRENO E DA EDIFICAÇÃO E QUANTO A APURAÇÃO DO VALOR. LAUDO DE CORRETOR DE IMÓVEIS, REGISTRADO NO CRECI, QUE INFORMA VALOR SUPERIOR. DIFERENÇA CONSIDERÁVEL. REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO QUE SE IMPÕE. DECISÃO REFORMADA NO PONTO.
SUSPENSÃO DA AÇÃO DE EXECUÇÃO. ARGUMENTOS ANÁLOGOS AQUELES UTILIZADOS NOS EMBARGOS À EXECUÇÃO QUE NÃO FOI RECEBIDO COM EFEITO SUSPENSIVO. DECISÃO MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E  PARCIALMENTE PROVIDO.

ACÓRDÃO


Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 1ª Câmara de Direito Comercial do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina decidiu, por unanimidade, conhecer e dar-lhe parcial provimento ao recurso, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Florianópolis, 02 de dezembro de 2021.

Documento eletrônico assinado por GUILHERME NUNES BORN, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.tjsc.jus.br/eproc/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 1513647v9 e do código CRC 5f0dbb0f.Informações adicionais da assinatura:Signatário (a): GUILHERME NUNES BORNData e Hora: 2/12/2021, às 16:30:22

 

 










EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 02/12/2021

Agravo de Instrumento Nº 5054353-27.2021.8.24.0000/SC

RELATOR: Desembargador GUILHERME NUNES BORN

PRESIDENTE: Desembargador GUILHERME NUNES BORN

PROCURADOR(A): ROGE MACEDO NEVES
AGRAVANTE: ARTE SUL ENGENHARIA E CONSTRUCAO LTDA ADVOGADO: DIOGO FERNANDO GOULART (OAB SC033536) AGRAVANTE: DILSO BRANDELERO ADVOGADO: DIOGO FERNANDO GOULART (OAB SC033536) AGRAVANTE: ELENICE FATIMA TACCA BRANDELERO ADVOGADO: DIOGO FERNANDO GOULART (OAB SC033536) AGRAVANTE: MARIZA FATIMA FABIANI BRANDELERO ADVOGADO: DIOGO FERNANDO GOULART (OAB SC033536) AGRAVANTE: VILMAR BRANDELERO ADVOGADO: DIOGO FERNANDO GOULART (OAB SC033536) AGRAVADO: BANCO DO BRASIL S.A.
Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Virtual do dia 02/12/2021, na sequência 118, disponibilizada no DJe de 16/11/2021.
Certifico que o(a) 1ª Câmara de Direito Comercial, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:A 1ª CÂMARA DE DIREITO COMERCIAL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador GUILHERME NUNES BORN
Votante: Desembargador GUILHERME NUNES BORNVotante: Desembargador JOSÉ MAURÍCIO LISBOAVotante: Desembargador LUIZ ZANELATO
PRISCILA DA ROCHASecretária