ACÓRDÃO
Recurso de apelação n.0042056-14.2020.8.24.0710
Relator: Des. Salim Schead dos Santos
RECURSO DE APELAÇÃO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PEDIDO DE REGISTRO OU AVERBAÇÃO. BEM INDISPONÍVEL POR ORDEM JUDICIAL. NÃO CUMPRIMENTO DAS EXIGÊNCIAS. NEGATIVA DE INGRESSO AO FÓLIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de pedido de providências n. 0042056-14.2020.8.24.0710, em que é recorrente a Sociedade Administradora e Gestão Patrimonial Ltda:
ACORDAM, em Conselho da Magistratura, por votação unânime, negar provimento ao recurso.
Participaram do julgamento, realizado no dia 12 de abril de 2021, presidido pelo Exmo. Sr. Des. Ricardo Roesler, os Excelentíssimos Senhores Conselheiros Desembargadores Salim Schead dos Santos (relator), João Henrique Blasi, Soraya Nunes Lins, Volnei Celso Tomazini, Dinart Francisco Machado, Roberto Lucas Pacheco, Odson Cardoso Filho, Hélio do Valle Pereira, Júlio César Machado Ferreira de Melo e José Agenor de Aragão.
Atuou como representante do Ministério Público o Excelentíssimo Senhor Procurador de Justiça Mário Luiz de Melo.
Florianópolis, 12 de abril de 2021.
Conselheiro Des. Salim Schead dos Santos
Relator
RELATÓRIO
A Sociedade Administradora e Gestão Patrimonial Ltda., interpôs o presente recurso de apelação em face da sentença prolatada na Suscitação de Dúvida n. 0042056-14.2020.8.24.0710, da comarca da Capital.
A apelante busca a reforma da sentença, com a finalidade de que seja julgada improcedente a suscitação de dúvida e a consequente averbação do contrato de promessa de compra e venda na matrícula imobiliária, com a finalidade de garantir a publicidade do documento.
Para maior compreensão dos fatos, faz-se necessário compreender o pedido realizado e os procedimentos de tramitação perante o 2º registro de imóveis da comarca da Capital:
1 - o requerimento para o registro do instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda do imóvel matriculado sob o n. 10.456, com compromisso de outorga de escritura pública e outras avenças, foi apresentado em 21/12/2015 e recebeu o número de protocolo n. 297.066;
2 - em 22/1/2016 a serventia devolveu ao apresentante uma nota de exigências com a solicitação de que: a) fosse cancelada a indisponibilidade averbada na matrícula sob o designativo "Av-20"; b) a apresentação de duas vias do contrato; c) a certidão simplificada da Junta Comercial em nome da promitente compradora; d) a retificação do contrato para constar a qualificação completa do representante da promitente vendedora, a certidão negativa de débitos relativas aos tributos federais e INSS em nome da promitente vendedora, o valor total do negócio pactuado, a ciência das penhoras e da existência de ações averbadas na matrícula, a descrição completa do imóvel com menção a construção averbada e a declaração de que o negócio foi, ou não, realizado por intermédio de corretor de imóveis (documento n. 5178298).
3 - Em 1/6/2016, após o decurso do prazo de prenotação do protocolo original, foi registrada penhora na matrícula do imóvel, sob o número "R-28".
4 - Em 18/8/2016 os documentos foram reapresentados e esse reingresso deu origem ao protocolo n. 306.229, com o cumprimento parcial das exigências originárias e o requerimento para a suscitação de dúvida, este com protocolo apartado designado pelo número 306.230.
5 - Em 29/6/2016 o Registro de Imóveis emitiu duas novas notas devolutivas: uma no protocolo 306.229, em que se mantiveram as exigências não cumpridas do protocolo anterior e a inclusão da necessidade do cancelamento do registro da penhora (R-28); e a outra no protocolo n. 306.230 com a finalidade de explicar o decurso do prazo para a suscitação de dúvida do protocolo inicial.
6 - Em 28/9/2016, o procurador do suscitante reapresentou a documentação que, por conta do prazo, recebeu novo protocolo (307.875) e requereu a suscitação de dúvida por conta da impossibilidade de cumprir as exigências.
O procedimento seguiu sua tramitação normal e a parte interessada veio aos autos da dúvida e afirmou que o seu objetivo no procedimento é de "apenas averbar o contrato para evitar que os antigos mantenedores disponham do imóvel de forma autônoma"(documento n. 5178331).
O Ministério Público manifestou-se no sentido de que sejam mantidas as exigências formuladas pela registradora de imóveis (documento n. 5178331).
Após tramitação, pelo juízo da Vara de Registros Públicos da comarca da Capital, foi prolatada a sentença que julgou procedente a dúvida (documento n. 5178353).
Irresignada a empresa Sociedade Administradora e Gestão Patrimonial Ltda., interpôs recurso de apelação em relação a sentença, em que requereu "o registro do "Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, com Compromisso de Outorga de Escritura Pública e Outras Avenças", na matrícula de imóvel nº 10.456 do 2º Ofício de Registro de Imóveis, ressalvadas eventuais exigências/pendências que deverão ser discutidas/resolvidas no momento da confecção da escritura pública e consequente efetiva transferência do imóvel" (documento n. 5178365).
A registradora de imóveis foi intimada e deixou de apresentar suas contrarrazões recursais sob a alegação de ilegitimidade recursal (documento n. 5178381).
Já em segundo grau, o Ministério Público, por seu Procurador de Justiça, manifestou-se pelo encaminhamento dos autos ao Conselho da Magistratura e pelo seu desprovimento (documento n. 5178392).
Por fim, em decisão monocrática, o Excelentíssimo Desembargador Marcus Tulio Sartorato reconheceu a incompetência do órgão fracionário e determinou a redistribuição dos autos ao Conselho da Magistratura (documento n. 5178396).
É a síntese do necessário.
VOTO
Cuida-se de Recurso Administrativo interposto pela Sociedade Administradora e Gestão Patrimonial Ltda., em Suscitação de Dúvida, autuada sob o n. 0042056-14.2020.8.24.0710.
Inicialmente é necessário assinalar que se colhe da peça recursal a existência de uma aparente confusão entre os atos de registro e averbação, que na prática registral imobiliária são práticas diferentes. Por conta disso, o julgamento abordará as questões à luz desses dois atos do registrador imobiliário.
Com base na afirmação descrita no parágrafo anterior, tem-se que as pretensões do recurso foram:
1 - a reforma da sentença para que fosse realizado o registro do título na matrícula do imóvel n. 10.456, com a ressalva de que as exigências sejam novamente discutidas e sanadas quando do registro da futura escritura de compra e venda do bem em questão;
2 - a averbação do instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda do imóvel, para a garantia da publicidade do documento (documento n. 5178365).
Da análise dos autos, percebe-se que do ponto de vista formal não existem reparos quanto ao cumprimento das formalidades para a elaboração da nota de exigência apresentada pelo fólio imobiliário, bem como, percebe-se também que, em que pesem os argumentos trazidos na peça recursal, de fato, a recorrente não apresentou a documentação necessária para que as exigências formuladas pela serventia fossem superadas.
Já de início é preciso fixar que o sucesso do pedido dependia principalmente da baixa ou do cancelamento de dois atos constantes da matrícula n. 10456, quais sejam, a indisponibilidade averbada sob o n. Av-20, fruto de um comando da 2ª Vara Federal de Florianópolis, nos autos n. 07089-2006.014.12.00.6, bem como, da penhora registrada sob o n. R-28, decorrente de decisão prolatada pela 9ª Vara Federal de Florianópolis no processo n. 2007.72.00.003526-0.
A respeito do assunto, em sua peça recursal, o requerente alega que "as execuções estão sendo quitadas, bem como na Justiça do Trabalho já foram objeto de acordo quase em sua integralidade", argumentos que por si só não suficientes para a baixa dos gravames (documento n. 5178365, fls.5).
A disponibilidade do imóvel é condição essencial para que seja possível a transferência da propriedade, a respeito do assunto a Lei de Registros Públicos (6.015/73), assevera que:
Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
Art. 239 - As penhoras, arrestos e sequestros de imóveis serão registrados depois de pagas as custas do registro pela parte interessada, em cumprimento de mandado ou à vista de certidão do escrivão, de que constem, além dos requisitos exigidos para o registro, os nomes do juiz, do depositário, das partes e a natureza do processo.
E:
Art. 247 - Averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei.
Além disso, o artigo 53 da Lei n. 8.212/91, determina:
Art. 53 - Na execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas, será facultado ao exequente indicar bens à penhora, a qual será efetivada concomitantemente com a citação inicial do devedor.
§ 1º Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis (grifo nosso).
A Lei de Registros Públicos vai além e enumera as formas previstas para cancelar as indisponibilidades e penhoras, situação que vem expressa no artigo 250, cujo o teor se descreve:
Art. 250 - Far-se-á o cancelamento:
I - Em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;
II - A requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;
III - A requerimento do interessado, instruído com documento hábil.
IV - A requerimento da Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público.
A respeito do assunto já se decidiu:
APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. RECUSA DO REGISTRO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECURSO DO SUSCITADO.
ARREMATAÇÃO DO BEM EM PROCESSO TRABALHISTA. ANULAÇÃO DA ARREMATAÇÃO PELO TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO. CANCELAMENTO DO GRAVAME NA MATRÍCULA DO IMÓVEL QUE DEVE SER REQUERIDO PERANTE AQUELE ÓRGÃO.
EXISTÊNCIA DE PENHORA E HIPOTECA SOBRE O BEM. CANCELAMENTO DOS GRAVAMES QUE NÃO PODE SER DETERMINADA NESTES AUTOS. PEDIDO QUE DEVERÁ SER FORMULADO PERANTE O JUÍZO QUE DETERMINOU A AVERBAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (Processo n. 0007435-16.2013.8.24.0005, Balneário Camboriú, Relatora: Des. Rosane Portella Wolff, julgado em 24/10/2016) Grifei.
E, mudando aquilo que é necessário:
Registro de Imóveis - Recusa de ingresso de escritura de compra e venda - Bens declarados indisponíveis - Impossibilidade de registro de alienação voluntária - Irrelevância de a decretação ter ocorrido depois da lavratura do negócio jurídico - Precedentes deste Conselho. Averbação de penhora de imóvel - Circunstância que não influi na alienabilidade do bem - Exigência afastada. Terreno de marinha - Propriedade da União - Exigência de apresentação de certidão expedida pela Secretaria do Patrimônio da União SP - cabimento - inteligência do artigo 3º do Decreto-Lei nº 2.398/87. Manutenção de duas das três exigências - Dúvida procedente - Recurso desprovido. (Processo do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, n. 3005706-69.2013.8.26.0223, Guarujá, Relator. Dr Manoel de Queiroz Pereira Calças, 2/6/2016) O grifo não está no original.
Desse modo, para obter sucesso em sua pretensão, o recorrente poderá pleitear, perante os juízos que impuseram a indisponibilidade e a penhora, a permissão para a baixa, cancelamento ou ainda, a relativização dos gravames.
É esse o ensinamento que se colhe de uma recente decisão, prolatada no âmbito desse e. Conselho da Magistratura, sob a relatoria do Excelentíssimo Desembargador Helio do Valle Pereira:
REGISTRO DE IMÓVEIS - DÚVIDA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - REGISTRO - BEM INDISPONÍVEL POR MEDIDA CAUTELAR FISCAL - NEGATIVA RATIFICADA.
A indisponibilidade é medida cautelar, preparatória de futura penhora. Como tal, ela tem efeitos equivalentes, impedindo uma ilogicidade: providência preventiva ter maior alcance do que realização satisfativa.
Há, porém, particularidades:
A penhora se dá sobre bens específicos e mediante apreensão real e filhada (no chavão doutrinário). Já a indisponibilidade tem em mira proteger o credor que ainda não logrou a constrição almejada. Daí um caráter fluido, bem revelado pelo envio de expedientes a repartições públicas no afã de identificar patrimônio que possa ser futuramente convertido em penhora. Feita a comunicação, o destinatário terá como missão lançar o registro do gravame, dando publicidade e impedindo que terceiros aleguem insciência, além de não ser admitida transferência. Como se trata de medida tendente a desaparecer (por ser levantada ou sucedida pela penhora), toma-se a forte providência exatamente por se desconhecer a realidade patrimonial, ou se temer que ela sofra comprometimento imediato. Por isso, mesmo que o bem penhorado possa ser alienado (o ato é ineficaz perante o credor), o indisponibilizado não.
Por razões equivalentes, a riqueza objeto de indisponibilidade não pode ser arrendada, visto que implica uma restrição, mesmo em menor escala, às suas potencialidades econômicas, retirando atrativos quanto a um futuro interessado em aquisição, que haveria de respeitar o vínculo ou ao menos ter o dissabor de providenciar despejo. Além do mais, de imediato, nem sequer existe um depositário, que administrará a coisa e prestará contas.
Por isso é legítima a recusa de Oficial de Registro de Imóveis quanto à anotação de locação de bem gravado com a indisponibilidade.
A solução estará em obter decisão do juízo que impôs a providência cautelar, que poderá medir a extensão a ser dada à sua própria ordem, eventualmente permitindo o contrato de locação.
Recurso desprovido (Recurso Administrativo n. 0085721-17.2019.8.24.0710, Jaraguá do Sul, 15/09/2020) Sem grifo no original).
Dessa forma, na situação presente, como não ocorreu a baixa das indisponibilidades, é correta a atuação do registro de imóveis de negar o ingresso do título no fólio imobiliário.
Além disso, o recorrente em suas razões recursais pleiteia a averbação do contrato de promessa de compra e venda na matrícula para a garantia da publicidade do documento e a concessão de segurança jurídica ao negócio entabulado, embasa o seu requerimento, no artigo 167, da lei de registros públicos:
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I - o registro:
(...)
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
(...)
II - a averbação:
(...)
(3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;
A respeito do assunto a sentença de primeiro grau fixou:
Por fim, a opção pretendida pelo suscitado, de apenas averbar a existência do contrato de compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel não encontra amparo na legislação vigente (documento n. 5178353, folha 2).
Em seu parecer, o Excelentíssimo Procurador de Justiça, Rogê Macedo Neves, assinala que:
Com efeito, acerca da averbação, é de se dizer que, nos termos consignados na sentença recorrida, a medida não encontra respaldo no art. 167, II, "3", da LRP, anotado na insurgência, pois a hipótese dos autos não envolve loteamento (documento n. 5178392, folha 3).
A sentença e o parecer ministerial foram certeiros, uma vez que, de fato, não há amparo legal capaz de dar abrigo ao pleito.
Além disso, a norma invocada pelo recorrente (art. 167, II, "3" da Lei n. 6.015/73), é reservada exclusivamente aos procedimentos decorrentes do parcelamento de solo urbano mediante loteamento, o que não é o caso do imóvel ora em discussão.
Assinalo, outrossim, que em sede de ato administrativo sob a responsabilidade do registrador imobiliário não lhe cabe a tarefa de mensurar a aplicação da lei, ao contrário disso, o registrador está restrito a aplicá-la e no caso concreto, assim o fez.
Sendo assim, por falta de amparo legal, não se pode autorizar a averbação pretendida no recurso.
Isto posto, voto no sentido de manter a decisão que julgou procedente a dúvida, e em consequência negar provimento ao recurso.
Este é o voto.
