ACÓRDÃO
Recurso Administrativo (Apelação) n. 0040604-66.2020.8.24.0710
Relator Conselheiro: Des. Júlio César M. Ferreira de Melo
APELAÇÃO EM SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. RECURSO CONTRA A SENTENÇA QUE MANTEVE A NEGATIVA DE REGISTRO DE IMÓVEL EM NOME DO DENOMINADO "CONDOMÍNIO DOS GIRASSÓIS". MANUTENÇÃO DA DECISÃO. "CONDOMÍNIO" QUE NÃO POSSUI PERSONALIDADE JURÍDICA PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS. MERO CONTRATO PARA COMPRA E ADMINISTRAÇÃO CONJUNTA DE BENS, QUE NÃO SE AMOLDA A NENHUMA DAS MODALIDADES DE PESSOAS JURÍDICAS ADMITIDAS NA LEGISLAÇÃO CIVIL. POSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO EM NOME DOS PRÓPRIOS REQUERENTES (CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO) OU DE ADEQUAÇÃO A UMA DAS PESSOAS JURÍDICAS PREVISTAS EM LEI, CONFORME ORIENTADO PELO OFICIAL REGISTRADOR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso Administrativo n. 0040604-66.2020.8.24.0710, da comarca da Capital, Vara de Sucessões e Reg Pub da Capital em que é Requerente Ricardo Granemann Carneiro e outros e Requerido 1º Ofício do Registro de Imóveis de Florianópolis/sc.
O Conselho da Magistratura decidiu, por unanimidade, conhecer da apelação (recurso administrativo) e negar-lhe provimento.
Participaram do julgamento, realizado nesta data, os exmos. srs. des. Jose Agenor de Aragao, Des. Ricardo Jose Roesler, Des. Joao Henrique Blasi, Desa. Soraya Nunes Lins, Des. Dinart Francisco Machado, Des. Volnei Celso Tomazini, Des. Salim Schead dos Santos, Des. Carlos Adilson Silva, Des. Roberto Lucas Pacheco, Des. Odson Cardoso Filho e Des. Helio Do Valle Pereira.
Presidiu a sessão o excelentíssimo senhor Desembargador Ricardo Jose Roesler.
Funcionou como representante do ministério público o excelentíssimo senhor procurador de justiça Mário Luiz de Melo.
Florianópolis, 09 de dezembro de 2020.
Desembargador Júlio César M. Ferreira de Melo
Relator
RELATÓRIO
Pedido: Segundo consta, o "Condomínio dos Girassóis", constituído por escritura pública de convenção de condomínio de fls. 36/37, requereu, perante o 1º Registro de Imóveis de Florianópolis-SC, o registro de escritura de compra e venda de um apartamento e uma vaga de garagem em seu nome.
Exigências feitas: A oficial titular negou o registro por entender que o requerente não está validamente constituído como pessoa jurídica para ter registrada a transferência da propriedade pretendida. Afirmou que, a partir dos termos da sua convenção - no sentido de que promoverá "aquisição de bens e direitos, construção ou compra de unidades edificadas ou não, residenciais ou comerciais" - trata-se de uma empresa comercial ou construtora, que deve se adequar a uma das figuras societárias previstas em lei.
Suscitação de dúvida: Discordando, o requerente ajuizou "ação de obrigação de fazer", recebida como procedimento de suscitação de dúvida inversa (5157302). Alega, em síntese, que "a convenção atendeu as exigências do Código Civil, tanto que foi lavrada e registrada pelas serventias competentes", aduzindo que: "o Código Civil prevê a existência de condomínio voluntário, no caso do requerente, que é um condomínio voluntário pro indiviso, devidamente instituído e de acordo com a lei, nos termos do art. 1.314 do Código Civil", concluindo "possuir legitimidade e principalmente capacidade jurídica para adquirir bens" (5156748).
Explicações: Intimada, a oficial registradora afirmou não ser "possível efetuar o registro quando os estatutos são expressos de que se trata de uma empresa comercial de construção edilícia que se valeu da denominação condomínio para ludibriar terceiros de boa-fé, inclusive o fisco". Aduz que: "basta retificar a escritura indicando como proprietários os Srs. Ricardo Granemann Carneiro e Sonia Maria da Silva Carneiro, quando então, estamos, sim, diante de um condomínio civil ou copropriedade de imóvel" (5157217).
Parecer ministerial: Instado a se manifestar, o ministério público opinou pela extinção do feito, por ser a suscitação de dúvida procedimento exclusivo do oficial (5157316).
Sentença (decisão administrativa): A magistrada a quo julgou improcedente o pedido dos autores, reconhecendo como devidas as exigências e observações feitas pela delegatária (5157323).
Apelação (recurso administrativo): Inconformados, os requerentes interpuseram apelação. Alegam que se trata de um condomínio voluntário comum, conforme convenção de condomínio elaborada por meio de escritura pública registrada em cartório e cadastrada perante a Receita Federal (com CNPJ próprio), cujo objetivo é adquirir e administrar bens imóveis em conjunto, o que é autorizado pelo art. 1.314 do Código Civil. Sustenta que não se trata, assim, de condomínio edilício, nem de pessoa jurídica de caráter empresarial, já que não há intenção comercial. Aduz que não está em discussão a possibilidade de constituição do condomínio voluntário como pessoa jurídica, mas sim o registro da escritura pública de compra e venda de imóvel por pessoa jurídica regularmente constituída e, assim, com capacidade jurídica para a prática de atos civis (5157357).
Contrarrazões: A oficial registradora reiterou os fundamentos já apresentados, concluindo que: "as exigências feitas [...] estão de acordo com as leis", bastando "retificar a escritura pública de compra e venda para que dela conste como outorgados compradores Ricardo Granemann Carneiro e Sonia Mara da Silva Carneiro, que passam a ser coproprietários do imóvel, formando um condomínio voluntário" (5157428).
Parecer da PGJ: Lavrou parecer pela douta Procuradoria-Geral de Justiça o exmo. sr. dr. Basílio Elias de Caro, que opinou pelo "desprovimento do recurso" (5157458).
É o relato do essencial.
VOTO
1. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE
O recurso foi interposto contra sentença publicada em 26/08/2019 (5157323) e, portanto, na vigência do CPC/2015 (18/03/2016). Assim, os requisitos de admissibilidade recursal devem ser exigidos na forma do novo Código de Processo Civil (enunciado administrativo n. 3, aprovado pelo Plenário do STJ).
No caso: (a) a apelação é o recurso cabível na espécie (art. 202 da Lei n. 6.015/73); (b) o recorrente tem legitimidade e possui interesse recursal; (c) o recurso é tempestivo e formalmente regular e (d) inexiste fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer.
Assim, preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.
2. MÉRITO¿
Como visto, cabe a este Conselho da Magistratura verificar se a oficial registradora agiu corretamente ao negar o registro de escritura de compra e venda de um apartamento e uma vaga de garagem em nome do denominado "Condomínio dos Girassóis".
O voto será pelo desprovimento do recurso, como passo a expor.
Como se sabe, para a prática de atos da vida civil, como a aquisição de bens imóveis - o que se concretiza por meio do registro do título translativo (art. 1.245 do Código Civil); no caso, registro da escritura de compra e venda -, é necessário que se tenha personalidade jurídica, atributo das pessoas físicas e jurídicas.
Ocorre que o denominado "Condomínio dos Girassóis", na forma como constituído e conforme bem explanado pela magistrada sentenciante, não pode ser tido como pessoa física e tampouco se amolda a qualquer das modalidades de pessoas jurídicas admitidas na legislação civil.
Consta da sua convenção que: "O condomínio tem por finalidade proporcionar a seus coproprietários a propriedade em comum dos bens que vierem a se constituir em patrimônio do condomínio" (art. 3º) e que "Para consecução de seus objetivos, o condomínio promoverá a aquisição de bens e direitos, construção ou compra de unidades edificadas ou não, residenciais ou comerciais" (art. 4º).
Como se vê, trata-se, na verdade, de mero contrato entabulado entre duas pessoas físicas que pretendem regulamentar a administração de bens a serem adquiridos em conjunto. O fato da escritura pública de convenção ter sido registrada no Cartório de Registro Civil, por evidente, não pode ser considerado ato constitutivo da pessoa jurídica, já que, como dito, não se encaixa em nenhuma das espécies previstas em lei.
E, neste ponto, cabe deixar claro que o condomínio voluntário não é uma modalidade de pessoa jurídica, mas apenas uma forma de copropriedade, resultante da vontade das partes na aquisição conjunta de determinado bem, como manifestação da autonomia privada. Conforme ensina Pablo Stolze Gagliano:
[...] Em outras palavras, o condomínio é uma forma de propriedade conjunta ou copropriedade. Nessa perspectiva, o condomínio relativiza o caráter essencialmente exclusivo do direito real de propriedade, em linha semelhante ao que se dá na situação jurídica da composse. A modalidade voluntária de condomínio resulta da própria vontade das partes, mediante a pactuação de um ato jurídico negocial, como manifestação da autonomia privada (condomínio convencional). Pode, ainda, se constituir circunstancialmente ou por determinação legal, como lembra FLÁVIO TARTUCE, ao mencionar a existência do condomínio incidental (ex.: duas pessoas recebem um bem por herança) e do condomínio necessário ou forçado (a exemplo do que se dá, no âmbito dos direitos de vizinhança, com paredes, muros, cercas e valas - art. 1.327, CC) (Gagliano, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume 5: direitos reais / Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho. - 2. ed. - São Paulo: Saraiva Educação, 2020. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788553609420/. Acesso em: 25 Nov 2020) (Grifei)
Mais à frente, o autor esclarece que: "Por definição, o condomínio traduz a coexistência de vários proprietários que detêm direito real sobre a mesma coisa, havendo entre si a divisão ideal segundo suas respectivas frações" (Op. cit. Novo curso de direito civil, volume 5: direitos reais).
Ressalto, ainda, os ensinamentos de Gonçalves ao tratar sobre o assunto:
Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa. Pode-se dizer que a noção tradicional de propriedade está ligada à ideia de assenhoreamento de um bem, com exclusão de qualquer outro sujeito. Mas há casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Esta situação é designada por indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio. Quando os direitos elementares do proprietário (CC, art. 1.228) pertencerem a mais de um titular, existirá o condomínio ou domínio comum de um bem. Configura--se este, portanto, quando determinado bem pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil: contratos em espécie - direito das coisas esquematizado / Coleção esquematizado / coordenador Pedro Lenza / volume 2 - 8. ed. - São Paulo: Saraiva Educação, 2020. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788553617418/. Acesso em: 25 Nov 2020) (Grifei)
Em mesmo sentido, leciona Christiano Cassettari:
Ocorre o condomínio ordinário quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes. Nesse caso, a coisa indivisa é distribuída em frações ideais, para consortes diversos. O Código Civil adotou, no art. 1.314, o sistema romano de condomínio, no qual a propriedade da coisa indivisa é dividida em partes ideais, e cada condômino poderá exercê-la em sua plenitude, respeitando o direito dos demais. No sistema romano, a quota ideal é a medida da propriedade, pois, de acordo com essa fração, repartem-se os benefícios e ônus, direitos e obrigações entre os comunheiros. Existe outro sistema na doutrina, que é o condomínio germânico, também denominado condomínio de mão comum, pois nele não há divisão da propriedade em partes ideais, ou seja, não existem quotas, sendo a coisa toda objeto de uso e gozo comum, já que a propriedade é exercida por todos, sobre o todo. Essa forma de condomínio foi adotada nos regimes de bens da comunhão universal e parcial, bem como na sucessão, já que a herança permanece indivisível até a partilha. São espécies de condomínio ordinário: [...] c) Condomínio voluntário ou convencional: é aquele criado pelo acordo de vontade das partes. Como exemplo citamos a compra e venda de um imóvel em sociedade (CASSETTARI, Christiano. Elementos de Direito Civil / Christiano Cassettari - 8. ed. - São Paulo: Saraiva Educação, 2020. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788553617586/. Acesso em: 25 Nov 2020) (Grifei)
Assim, se o que pretendem os Srs. Ricardo Granemann Carneiro e Sonia Maria da Silva Carneiro é a aquisição comum do bem descrito na inicial, basta que registrem a propriedade em seus próprios nomes, constituindo-se, aí, o condomínio voluntário almejado, não havendo qualquer óbice nesse sentido. Se, de outro lado, pretendem a criação de pessoa jurídica para a aquisição e administração de bens, devem constituir-se na forma societária adequada, a qual passaria a ser titular do direito de propriedade.
Neste ponto, aliás, relevantes os preciosos apontamentos de Lôbo Paulo acerca dos diferentes tipos de pessoas jurídicas e seus requisitos de constituição:
Ante a multiplicidade de tipos de pessoas jurídicas há, igualmente, multiplicidade de registros competentes, observadas as circunscrições territoriais onde tenham fixado suas sedes. As pessoas jurídicas de direito civil (associações civis, fundações de direito privado e organizações religiosas) são registradas nos cartórios de registro civil das pessoas jurídicas. As sociedades empresárias são registradas no registro público das empresas mercantis a cargo das Juntas Comerciais de cada Estado-membro (CC, art. 1.150). As sociedades simples, que têm fins lucrativos mas não são consideradas empresárias, são registradas no registro civil das pessoas jurídicas. As cooperativas, apesar de não terem natureza mercantil, são registradas nas Juntas Comerciais onde estiverem sediadas (Lei n. 5.764/1971, art. 17). Os partidos políticos são registrados no registro civil das pessoas jurídicas (Lei n. 9.096/1995) e no Tribunal Superior Eleitoral. As sociedades de advogados, individuais ou coletivas, são registradas no Conselho Seccional da OAB respectivo (Lei n. 8.906/1994, art. 15).
Para cada tipo de pessoa jurídica de direito privado, a lei respectiva pode estabelecer requisitos especiais para o conteúdo do ato constitutivo. Não há forma especial para o ato. Mas há o mínimo exigido pelo CC, a saber: a denominação, os fins, a sede, o tempo de duração, o fundo social, quando houver, o nome e a qualificação dos fundadores e diretores, os órgãos de administração e de deliberação, se houver, como pode ser reformado o ato constitutivo, os sócios ou associados (salvo as fundações) e se respondem pelas dívidas da pessoa jurídica, como se extingue e a destinação do patrimônio (LÔBO, Paulo. Direito civil: volume 1, parte geral / Paulo Lôbo - 7. ed. - São Paulo: Saraiva Educação, 2018. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788547229160/. Acesso em: 25 Nov 2020)
Ante o exposto, entendo que agiu acertadamente a oficial registradora, que tem o papel de primar pela regularidade dos registros públicos, o que inclui verificar a adequação do registro almejado à legislação pertinente. Isso porque o sistema de registros públicos é informado por diversos princípios, entre os quais, o da publicidade, força probante ou presunção de fé pública, especialidade e legalidade.
Em complemento, valho-me dos excelentes fundamentos apresentados pelo procurador de justiça Basílio Elias de Caro, os quais transcrevo abaixo:
Conforme bem consignado pelo Oficial do Registro de Imóveis, o Condomínio dos Girassóis não possui personalidade jurídica, o que justifica a exigência de que a sua convenção, enquanto ato destinado a constituir uma pessoa jurídica, seja adaptada a uma das figuras societárias previstas na legislação brasileira.
Com efeito, nos termos do art. 44 do Código Civil, as pessoas jurídicas de direito privado podem ser associações, fundações, sociedades, organizações religiosas, partidos políticos ou empresas individuais de responsabilidade limitada, cada uma delas possuindo requisitos próprios para sua instituição.
A Escritura Pública de Convenção do Condomínio dos Girassóis não pode ser considerada ato constitutivo de pessoa jurídica, já que não se amolda a qualquer das modalidades de pessoas jurídicas admitidas na legislação civil, tratando-se, na verdade, de mero contrato entabulado entre duas pessoas físicas que pretendem regulamentar a administração de bens a serem adquiridos em conjunto, sendo válido somente para essa finalidade.
Dessa forma, ainda que a Escritura Pública de Convenção do Condomínio dos Girassóis tenha sido registrada no Cartório de Registro Civil, não há como se admitir que tenha adquirido personalidade jurídica, já que, na essência, não é pessoa jurídica, porquanto seu ato constitutivo não se reveste das formalidades estabelecidas na legislação para que assim possa ser considerado.
Os instituidores do Condomínio dos Girassóis defendem a tese de que o Código Civil prevê a figura do condomínio voluntário e inexiste vedação legal para que pessoas físicas constituam pessoa jurídica na forma de condomínio voluntário e assim passem a formalizar aquisição e administração de bens em conjunto.
A interpretação que pretendem conferir à legislação civil não se mostra a mais adequada, porque o condomínio voluntário não é ente jurídico que pode adquirir personalidade própria distinta da dos seus instituidores, mas mera situação de fato decorrente da propriedade em comum de um bem, não reconhecido como pessoa jurídica pelo art. 44 do CC.
Nesses termos, como o Condomínio dos Girassóis não é pessoa jurídica e não tem personalidade jurídica para praticar atos da vida civil, como a aquisição de bens imóveis em nome próprio, o que inviabiliza o registro da escritura pública de compra e venda de imóvel em seu nome.
Para que isso seja possível, ou seja, para que o imóvel possa ser registrado em nome do Condomínio dos Girassóis, seu ato constitutivo deve se adequar a uma das modalidades de constituição das pessoas jurídicas previstas no art. 44 do Código Civil e observar os requisitos para o respectivo registro, a partir do qual adquire personalidade jurídica, tal como consignado na exigência formulada pela Oficial do Registro de Imóveis, ou, então, a alternativa é retificar a escritura pública e fazer constar a aquisição do imóvel em nome dos proprietários pessoas físicas, sendo o que basta para instituir um condomínio voluntário.
Ante o exposto, é o parecer no sentido do desprovimento do recurso.
Era o que havia a ser dito.
Saliento, por fim, para evitar embargos declaratórios nesse sentido, que o magistrado: "não está obrigado a refutar expressamente todos os argumentos declinados pelas partes na defesa de suas posições processuais, desde que pela motivação apresentada seja possível aferir as razões pelas quais acolheu ou rejeitou as pretensões deduzidas" (STJ, AgRg no AREsp 1130386/SP, DJe 08/11/2017).
3. DISPOSITIVO
Ante todo o exposto, voto no sentido de conhecer da apelação (recurso administrativo) e negar-lhe provimento. Custas na forma da lei (art. 207 da Lei de Registros Públicos).
